Проблемы и тренды коттеджного строительства. почему в россии плохо продаются коттеджи?

Дома с классической архитектурой

Загородная недвижимость, выполненная в классическом стиле — самая популярная среди застройщиков. Однако «классикой» такие дома можно назвать лишь с натяжкой, поскольку они своим видом сильно отличаются от того классического стиля, который был изобретен древними греками и римлянами, а потом возведен в абсолют итальянцами времен эпохи Ренессанса. Отличается он и от традиционного русского классицизма, с его торжественной парадностью и характерным размахом.

Говоря о классическом стиле архитектуры, в первую очередь, следует выделить коттеджи и дачные дома, в форме которых прослеживаются четкие линии построения, а также видна характерная ось симметрии. Причем такие, казалось бы, обязательные декоративные элементы, как лепные карнизы, колонны и прочие, могут отсутствовать вовсе. Главное, что позаимствовано из прошлого — это строгость форм.

Для полной ясности приведем два примера классических типовых проектов. Объект на первом фото обладает симметричной композицией плана, а стилистика его фасада во многом ассоциируется с дворцовой архитектурой. Очевидно, что авторам проекта удалось гармонично вписать все необходимые функциональные блоки здания в его строгий план.

Следующее фото — это еще один яркий представитель классического стиля, отличающийся комфортабельностью планировки и гармоничностью фасадов.

Дорожающая сотка

Несмотря на все кризисные явления в экономике, сотка земли в ближнем Подмосковье стоит стабильно дорого. И это несколько «тормозит» спрос на подмосковные коттеджи и дома.

Величина площади придомового участка — отдельная тема. Ведь считается, что чем больше размеры дома, тем больше должен быть его участок. Традиционные 6-9 соток для обеспеченных людей уже мало привлекательны. Между тем, в ближнем Подмосковье, в основном строятся таунхаусы и малоэтажные ЖК с небольшими участками земли или вовсе без нее.

Совершенно понятно «приложение» к таунхаусам скромных участков размером до 2 соток, себестоимость таунхаусов гораздо ниже стоимости коттеджей: есть экономия на стоимости материалов из-за общих с соседями стен и земли, но она совершенно излишняя для нормального загородного дома. Когда микро-участки отводят полноценным коттеджам со стандартными площадями в 170 — 300 кв. м., это выглядит по меньшей мере нелепо.

Отмечается и новая манера размещения проектировщиками строений на земельном участке. Теперь часто выделяются помещения в отдельные блоки хозпостроек: гаража, жилья обслуги, бойлерной, котельной и прочих. Кроме функциональных построек большие территории загородных домов застраиваются малыми архитектурными формами, особенно декоративного предназначения (беседки, фонтаны, скульптуры). Очевидно, что для грамотного размещения придворных построек нужна достаточная площадь.

Рост спроса на деревянные коттеджи

Стремления покупателей забыть про «каменные городские джунгли» и стать ближе к природе сформировали еще одну тенденцию для загородного рынка: в Подмосковье все больше строится домов из дерева, но среди традиционных выборов домовладений все же лидирующие позиции пока что остаются у кирпичных строений.

По наблюдениям риэлторов, более 50% покупателей выбирают коттеджи из кирпича, деревянные дома составляют сегодня около 25% предложений, остальные покупатели выбирают «бетонные» или «каркасные» коттеджи. Хотя, еще 3 года назад соотношение строений «кирпич-дерево» было 75% к 12% (эти данные приводятся Российской ассоциацией риэлторов).

Выбирают «деревянные» варианты застройки поселков все чаще и архитекторы. Специально для застройки участков домами из дерева ими разработаны и новые технологии. Некоторые из них предполагают особое подчеркивание «загородности» и природности объектов.

К примеру, еще не так давно коттеджи из деревянных бревен, часто покрытых трещинами, воспринимались покупателями как бракованные. Сегодня трещинами стандартно «оформляются» деревянные домовладения, их даже считают отличительными преимуществами.

На загородном рынке Подмосковья появляется все больше клиентов, приобретающих деревянные дома без дополнительной обработки внутренних поверхностей стен. Внутри жилищ фактура дерева становится при старении по-настоящему уникальной, а такой интерьер можно выгодно обыграть в охотничьем стиле, кантри или традиционно русском стиле.

Одноэтажные дома

Дома с небольшой этажностью на какое-то время вышли из моды, однако сегодня они снова становятся популярными и востребованными. Возможно это связано с кризисом и тем, что такие дома стоят дешевле двухэтажных и мансардных вариантов. А возможно связано с тем, что некоторые заказчики, уже успев пожить в арендуемых загородных домах, устали от лестниц.

Отсутствие лестницы в доме означает большую безопасность для семей с маленькими детьми и пожилыми родителями. Отсутствие «лишних» уровней также снижает нагрузку на фундамент и удешевляет строительство и сокращает его сроки.

Отметим, что решение построить одноэтажный дом отнюдь не недальновидно. Современные проекты продуманы таким образом, что в них, при необходимости, можно легко надстроить дополнительный этаж или мансарду. Кстати, если вас интересует строительство деревянного дома, подобрать проект можно здесь: https://www.home-projects.ru/proekty_domov/.

Однако, у решения построить одноэтажный дом есть не только плюсы, но и минусы. И главный недостаток таких проектов — их размеры. Такие коттеджи, при прочих равных, занимают больше полезной площади на участке. По этой же причине такой проект не подойдет для маленьких участков или территорий с неправильной формой.

Льготная ипотека и не только. Что было с рынком в 2020-м

2020 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Пандемия коронавируса начала «закрывать» на карантин целые отрасли – начав с туроператоров и авиакомпаний, в апреле в России отправили на вынужденный простой вообще почти всю экономику. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес – где-то строительные работы запретили напрямую (пример – как в Москве), а где-то их не запрещали, но работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.

Все это обещало отрасли серьезные проблемы, но главная была впереди – из-за нерабочих дней и всеобщей самоизоляции практически все россияне потеряли в доходах. Число тех, кому было по карману новое жилье (даже в ипотеку), резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили процедуры кредитования.

Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

по программе можно купить жилье только в новостройках;
стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

В целом, программа льготной ипотеки достигла своей цели – россияне начали активно скупать жилье в ипотеку, даже несмотря на снижение доходов и возможную вторую волну коронавируса.

За первые 3 квартала 2020 года банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 триллионов рублей, что всего на 100 миллиардов рублей меньше, чем за 2019 год (и на 300 миллиардов меньше, чем в 2018-м).

Но программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – так как клиенты буквально скупали все жилье в новостройках, девелоперы смело завышали цены. Так, по данным ЦИАН, в сентябре стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках выросла на 13% по сравнению с сентябрем прошлого года, другие агентства дают примерно такие же цифры. А, например, в Уфе цены за год выросли вообще на 27%, в Санкт-Петербурге – на 23%, в Нижнем Новгороде – на 21%. По сути, льготная ипотека дала новый импульс рынку, и этим воспользовались застройщики, компенсировав свои потери от пандемии.

По данным Минстроя, в III квартале 2020 года дороже всего жилье в Москве, а дешевле всего – в Кабардино-Балкарии:

Правда, у независимых аналитиков данные немного другие – в Москве ЦИАН насчитал среднюю стоимость жилья в новостройках на уровне 210,8 тысяч рублей за квадратный метр. А за цены около 30 тысяч рублей за квадратный метр вообще невозможно ничего построить (средняя себестоимость жилья в регионах – от 45-50 тысяч рублей за метр). Разгадка проста – официальные цифры от Минстроя нужны, чтобы рассчитывать по ним сумму жилищных субсидий, поэтому они рассчитываются по «особым» правилам.

А пока, считают аналитики, жилищный рынок в России перегрет, а ипотечный – рискует стать одним большим пузырем. Девелоперы зарабатывают более 100 миллиардов рублей выручки в месяц, но программа закончится уже в ноябре. Или не закончится – даже Владимир Путин предложил продлить ее и на 2021 год.

Но если программу продлят, чем это грозит рынку?

Расширение географии

Предпочтения клиентов с точки зрения выбора района загородной недвижимости в Подмосковье почти не изменились.

По подсчетам риэлторов, в трех лидирующих направлениях: Новорижском, Симферопольском и Ленинградском – 78,9% объема предложений сегодня приходится на участки без подряда. Кроме того, активно набирают популярность восточное и южное направления.

Так, количество коттеджных поселков в восточном направлении, прежде измерявшееся единицами, сегодня уже измеряется десятками. Кроме того, недооцениваемое раньше, в связи с реконструкцией, Дмитровское шоссе, по окончании всех работ, несомненно, вырастет в цене.

На развитие современного загородного рынка недвижимости накладывает отпечаток экономическая и политическая нестабильность в стране, остается высокой и вероятность того, что стагнация будет продолжаться.

Вероятнее всего, структура спроса по всем направлениям существенным образом не изменится, хотя после окончания реконструкции, есть все предпосылки для роста спроса на недвижимость на Дмитровском, Ярославском, Новорижском и Минском шоссе.

Отчетливо видна тенденция, как загородная недвижимость Подмосковья расширяет свою географию, а ее поселки все дальше выходят за пределы ближнего радиуса — 30 км от МКАД.

Уже сейчас земли в радиусе 15-30 км используются девелоперами, в основном, для строительства малоэтажных жилых комплексов, которые в будущем сформируют комфортный пригород Москвы. Доля малоэтажного строительства в Подмосковье достигла показателя 31%, сейчас она находится на пике своей популярности.

Загородная недвижимость — Подмосковье — последние новости

02.12 94 процента элитных домов, сдаваемых в аренду, располагаются на Белорусском и Рижском направлениях
10.09 Аренда дач: летний спрос превысил усредненную сезонную норму на 12 процентов
09.09 Новый поселок на Новой Риге
05.09 Спрос на загородной «вторичке» Подмосковья вырос за год на 9 процентов, дачу выбирает каждый десятый
02.09 Стоимость элитных коттеджей в Подмосковье упала на 7 процентов
28.08 В «Кембридже» и «Марселе» отметят Дни поселков
26.08 Дома дороже 100 млн рублей можно найти в 14 поселках под Москвой
22.08 Доля покупателей, выбирающих «загородку» в Подмосковье для постоянного проживания, достигла 75 процентов
16.08 Предложение деревянных домов составляет не более 15 процентов от всего предложения загородных домов
09.08 Одинокие родители выбирают квартиры

Минусы переезда за город

Выяснив, что собственный дом вам все-таки нужен, и еще раз убедившись в наличии весомых оснований для переезда за город, подходим к самому интересному. Поговорим о том, какие же минусы могут быть у решения продать квартиру в многоэтажке и переселиться в коттеджный поселок.

Если среди ваших друзей пока никто не сменил двушку в «муравейнике» на хоромы поближе к природе, не поленитесь поискать отзывы на форумах. Поверьте, там вы сделаете для себя немало открытий. Итак, приступим:

— Первое, на что жалуются «сбежавшие из магаполиса», — это скука и одиночество. Дело в том, что многие перебираются в поселки, где заселено лишь несколько коттеджей. Найти друзей по интересам фактически «на пустыре» не так-то просто. Даже не самые общительные люди начинают скучать по жизни в многоэтажке, когда остаются один на один с собой, пусть и в роскошных поместьях. Об этом говорит, например, Аноним с форума www.u-mama.ru:

«У всех высоченный забор, не видно ни души…по улицам ходят строители и ВСЕ! Никто не гуляет, не с кем походить по дорожкам и поболтать, детей на общей детской площадке почти нет, если и приедет кто, так только в выходные/праздники. В городе детская площадка всегда была заполнена, и с мамочками можно было пообщаться. А здесь ууууу…выть хочется».

Тоску Анонима по городским многоэтажкам разделяет Частая Гостья:

«Ой, как Вы правы. Хочется, как и раньше, жить на высоком этаже, в светлой квартире, любоваться городским пейзажем и не смотреть на окна, где видны одни ели».

— Вторая ложка дегтя — это отсутствие привычных товаров в шаговой доступности. Городские жители имеют несравнимо более широкий выбор продовольствия и медикаментов. На каждый двор приходится по нескольку магазинов и две-три аптеки: можно запросто выбрать свежее мясо или дешевые лекарства. А вот за городом, если ваш коттедж не построен в пяти минутах ходьбы от крупного торгового центра, с покупками могут возникнуть проблемы. Своим опытом в этом вопросе поделилась Марина Шашерина на сайте www.cian.ru:
«О походах пешком в магазины в большинстве случаев надо забыть. За продуктами вам придется ездить в крупные магазины в округе, потому как то, что продается в сельпо, зачастую не выдерживает никакой критики… В аптечке должен быть набор на все случаи жизни, потому что если магазины еще рядом с поселками могут быть, то вот аптек, как говорится, днем с огнем. Как правило, их можно найти только в крупных поселках (типа „пгт“) или уже непосредственно в городах».

— Третий пункт в перечне неудобств загородной жизни — низкий уровень медицинских услуг. Сложнее всего в этом смысле приходится лицам преклонного возраста. Поэтому гражданам, имеющим серьезные хронические заболевания или недуги сердечно-сосудистой системы, «бывалые» жители деревень и поселков уезжать далеко от большого города не рекомендуют. В случае возникновения проблем со здоровьем ждать приезда скорой придется дольше, чем в мегаполисе. Да и в местном медпункте может не оказаться нужного оборудования для оказания помощи. Даже простое недомогание вдали от цивилизации станет настоящей головной болью, сетует OlegN с форума www.forumhouse.ru:

«У вас заболел зуб и нужно ехать около часа в город, а там искать, куда приткнуться. Думаю, не каждому понравится».

— Большинство планирующих переезд за город понимает, что без машины придется несладко. Но вряд ли все в должной мере оценивают такой фактор, как автомобилезависимость. В коттеджном поселке вы практически никогда не получите такого разнообразия досуга и такой мобильности, как в большом городе. Поэтому если на вашу семью приходится только одна машина или у вас попросту нет водительского удостоверения, вы окажетесь в полной зависимости от того, кто «рулит». Альтернатив в виде метро у вас теперь нет.

«Вот с детьми засада, мне кажется. Они же должны в школу ходить (если школьного возраста), поди найди в деревне приличную школу. Значит, надо возить, а это время, расход бензина, вообще проблема», — напоминает Thellonius на форуме www.plus-minuses.livejournal.com.

— Пятая причина, которая может перечеркнуть все преимущества загородной жизни, — это необходимость следить за состоянием дома самостоятельно. Вот что говорит Максим с форума www.woman.ru:

«Жизнь за городом не для городских лентяев. Тут человек реально полагается на себя. Дом, хозяйство. Сам себе электрик, сантехник, строитель. Городские фифы пусть остаются в городских квартирах».

Строительство деревянных домов для постоянного проживания

Что касается дерева, тут существует два варианта строительных материалов:

бревно;
брус;

Дом для постоянного проживания из древесины оказывает минимальную нагрузку на фундамент, что позволяет сэкономить уже на самом первом этапе строительства.

Важным моментом при выборе стройматериала, также, считается и то, что возводить деревянные дома возможно независимо от времени года и при любой погоде.

Дом из бруса

Современный брус позволит построить аккуратный индивидуальный дом в любом стиле. Он имеет хорошие геометрические параметры, прямоугольное или квадратное сечение и гладкие очень ровные стороны. Дома из бруса дают минимальную усадку, изготовление сруба не требует применения специальной строительной техники, а эстетические данные материала позволяют обойтись без внешней и внутренней отделки, и тем самым, сэкономить на отделочных работах.

Строительство дома из брусаИсточник strojka-doma.ru

У бруса большое количество преимуществ:

экологичность;
эстетичность;
оперативность возведения постройки;
высокий уровень звукоизоляции и хорошая теплопроводность;
прочность и надежность строения;
возможность монтажа в любое время года;
не требует возведения громоздкого, дорогостоящего фундамента;
не требует декоративной отделки;
положительные, целебные свойства от древесины.

Однако, брус имеет и недостатки:

Необходимость в дополнительной обработке материала. Основным, общим недостатком изделий из древесины является ее подверженность влаге и насекомым. Кроме того, со временем она имеет свойства трескаться и гнить, тем самым теряя первоначальный эстетичный вид, поэтому дерево нужно постоянно обрабатывать специальными веществами.
Высокая пожароопасность материала. Любая древесина легко воспламеняема, и из-за этого требует дополнительной защиты путем обработки противопожарными составами.
Требует дополнительные затраты на тепло и гидроизоляцию.
Длительная по времени усадка. Несмотря на небольшую усадку, проседать частный дом будет в течение полугода. При этом в процессе усадки в стенах могут возникнуть трещины.

Дом из бревна

Классикой деревянных домов являются бревенчатые постройки. Кроме традиционной русской избы, современные строительные технологии позволяют построить сруб любой конфигурации, от небольшого финского домика до уютного коттеджа в стиле модерн.

Бревенчатый дом на стадии строительстваИсточник kirpich174.ru

Современные строительные бревна имеют 100% натуральность и экологичность, что обеспечивает отличную естественную вентиляцию помещения.

Как и в случае с брусом, никаких затрат на массивный фундамент не требуется.

Прочность, надежность и красивый внешний вид также являются главными характеристиками дома из бревна.

В качестве достоинства выступает и быстрый прогрев дома из древесины, ведь это значительно экономит расходы на отопление.

Доступность и легкость материала, позволяют в максимально короткие сроки построить комфортабельный деревянный дом.

К минусам бревна, как и любого деревянного материала, относят:

подверженность гниению;
сильную и длительную усадку;
пожароопасность материала;
дополнительные затраты на утепление и гидроизоляцию конструкции.

Сегодня строительный рынок предлагает два вида бревна рубленные или оцилиндрованные.

Оцилиндрованное бревно – продукт производственной обработки пиломатериала. Оно имеет более низкую цену, не требуют дополнительной отделки и выглядят достаточно привлекательно.

Рубленые бревна стоят дороже, за счет их ручной обработки, но обладают большей прочностью.

Красивый дом из оцилиндрованного бревнаИсточник tr.decorexpro.com

Решая, какую конкретно технологию строительства выбрать, стоит обратить внимание на два аспекта:

При возведении дома из бруса и бревна производственной обработки совершенно нет необходимости выпиливать выемки (чаши) для большей устойчивости конструкции.
Если же выбирать постройку дома из бревен ручной рубки, то предстоит оплачивать весьма дорогой труд профессионального рубщика (специалиста, который вырежет чаши – специальные выемки для соединения бревен в сруб).

Возведение дома из бревна сложно назвать совсем доступным. Так, стоимость 1 м3 оцилиндрованного бревна колеблется от 7 до 10 тысяч рублей, а рубленного значительно выше.

Выразительность модерна

Стиль модерн зародился в 1890-е годы. Его родоначальники всячески отвергали общепринятые традиции и опирались при создании своих первых архитектурных проектов исключительно на свободу формирования очертаний.

Такая свобода стала возможной благодаря применению в строительстве металлических конструкций. Именно тогда формы здания получили скорее изобразительный, чем функциональный характер. Одним из родоначальников североевропейского варианта модерна является архитектор Федор Лидваль. И по сей день среди желающих купить загородную недвижимость есть масса почитателей данного стиля.

Рассмотрим несколько примеров зданий, выдержанных в стиле модерна. На первом фото представлен рациональный, экономичный и компактный дом, черты которого явно указывают нам на принадлежность этому стилю.

Изысканные декорированные фасады с эркерами, а также окна необычной формы создают яркий и запоминающийся образ здания.

Проект коттеджа на следующем фото также может похвастаться выразительным обликом, выполненным с привлечением многочисленных элементов модерна. Причем все эти изыски удачно сочетаются с выгодными конструктивными решениями и вполне рациональной планировкой.

Приверженность стилю в данном проекте подтверждается дугообразной формой кровли здания, стеклянным изогнутым козырьком и оригинальным рисунком проемов.