Как выбрать дом? советы по покупке недвижимости от экспертов

Содержание дома. Какие будут постоянные расходы?

Если вы на данный момент живете в квартире, можете сопоставить свои расходы с затратами на проживание в коттедже. Примечательно, что многие даже не замечают, сколько тратят в текущий момент. Сравним тарифы.

1. Оплата интернета, телефонной связи и телевидения. Тарифы практически не отличаются от городских.
2. Отопление (7 месяцев в году). При наличии собственного котла для площади 100-150 кв. метров и высоты потолков в 2,5 метра, затраты составят 15-30 тысяч рублей за отопительный сезон. При этом, индивидуальное отопление дает просторы для использования альтернативных и более экономичных источников отопления.
3. Водоснабжение. Использование воды регламентируется на том же уровне, что и в черте города. Исключение могут составлять тарифы в сезон полива.
4. Электроэнергия. Для семьи, которая пользуется стиральной машиной, холодильником, телевизором, освещением, автоматикой для открывания ворот, цифровой техникой и бытовыми приборами, ежемесячные затраты составят порядка 600 кВт. В перерасчете на оплату по тарифам это примерно 3 тыс. руб. в месяц.
5. Уборка мусора и снега. Может регулироваться общими правилами поселка или индивидуально. К примеру, утилизировать отходы владельцы домов могут самостоятельно в компостных ямах или посредством самовывоза. В данном случае расходы исключаются.
6. Канализация. Если для частного дома актуальна регулярная очистка септика, то вызов машины со специалистом обойдется в сумму на уровне 2,5-3 тыс. руб.

Дополнительный обязательством для владельцев земельного участка является выплата налога в соответствии с условиями российского законодательства. Ежегодный платеж на пользование землей не составляет больше, чем 180-200 руб. за сотку. Если суммировать все затраты на текущую поддержку загородного жилья, то они не превысят сумму в 30 000 руб./месяц.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

На что обращать внимание при покупке дома вместе с земельным участком?

Выбрав дом, надо обязательно провести проверки:

• его технического состояния, а также коммуникаций;
• земельного участка;
• бумаг на дом и землю, их соответствия нормам и правилам, действующим в России.

Многие люди больше внимания уделяют планировке в доме, дизайну, участку. Однако важнее оценить качество строения в целом, состояние инженерных коммуникаций, их работоспособность, иначе можно потратить приличную сумму на замену труб, ремонт кровли, фундамента. Немаловажен также осмотр прилегающих территорий, чтобы узнать, есть ли нежелательное соседство с линиями ЛЭП, свалками или другими не слишком приятными объектами.

Особенно внимательным нужно быть с оформлением документов на собственность, поскольку их список достаточно обширен. Следует тщательно проанализировать бумаги, чтобы впоследствии избежать неприятностей разного рода — от покупки уже проданного дома до судебных тяжб с соседями по межевым спорам.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

СанПин в ИЖС

Стандартные расстояния от красной линии до проезжей части – 5 метров, для тупиковых проездов и улиц с редким движением автотранспорта – 3 метра. Кроме того, красная линия устанавливает расположения между жилым домиком и городской и государственной собственностью. Все хозпостройки на земле необходимо располагать с учетом требований пожарной безопасности и как можно дальше проезжей части. По правилам жилищного строительства на участке, предназначенном для возведения частного жилого дома, строить объекты коммерческого назначения не разрешается.
Удаление жилых домов и нежилых объектов от границ надела

СанПин для частных строений предусматривает регламентирование плана строительства и размещения жилых и хозяйственных объектов следующим образом (основные условия к возведению ограждений):

1. Жилой дом: ≥ 300 см;
2. Птичник, постройки для домашнего скота: ≥ 400 см;
3. Другие сооружения и строения: ≥ 100 см;
4. От уличного туалета или выгребной (компостной) ямы до соседнего забора: ≥ 800 см.

Кроме того, регламентируется и высота ограждения между близлежащими земельными наделами:

1. Забор из непрозрачного строительного материала может быть высотой ≤ 75 см от поверхности грунта;
2. Выше 75 см забор должен строиться из прозрачных стройматериалов;
3. Кроме того, ограждения между соседскими участками могут быть глухими и любой высоты – эти условия оговариваются в частном порядке между хозяевами участков в устном виде или закрепляются письменно.

Высота заборов между соседями

Совет 3. Контрольное заселение

Городские жители воспринимают загородную жизнь, в основном, по фильмам или по рассказам знакомых.

Вот почему рекомендуется перед тем, как окончательно паковать вещи, сделать так называемый «тест-драйв» загородного проживания. Это избавит вас от ошибок и необдуманных решений.

Снимите дом в интересном районе, поживите в нем, например, летом. Так вы поймете сколько реально комнат вам надо, как ухаживать за домом, как добираться в город, магазины и др. Определите для себя серьезность намерений, помимо этого вы увидите как домочадцы примут такую жизнь.

Это также относится к площади приусадебного участка. Если удовольствие от грядок и копания в земле получаете только вы, а остальные члены семьи — любят загорать, то не стоит брать большой участок.

Что нужно проверить покупая дом с участком?

Прежде чем подписать договор о покупке, вам следует уточнить у Продавца:

1. Какова история данного загородного дома?

Нужно тщательно изучить историю интересующего объекта, собрать подробную информацию обо всех жильцах, которые когда-либо проживали в нем. Узнать об условиях их проживания и желательно знать о роде деятельности проживавших жильцов. По возможности узнать об умерших лицах в этом доме.

2. Все ли документы готовы к сделке?

Для того, чтобы не быть обманутым в процессе сделки, следует тщательно изучить документы, предъявляемые продавцом и убедиться в их подлинности

Особенно это касается паспорта. Также необходимо обратить внимание на правоустанавливающие документы на дом и участок, данные из налоговой службы и т.д

При заключении договора купли-продажи на дом и участок от продавца необходимы следующие документы:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления);
• правоподтверждаюшие документы на имущество (свидетельство о регистрации прав);
• документы с описанием имущества (план дома);
• справки об отсутствии арестов и задолженностей по оплате налогов;
• справки о принадлежности имущества;
• справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества и т.д.

3. Есть ли у собственника проблемы с правоохранительными органами?

В процессе сделки необходимо выяснить, нет ли у продавца коттеджа проблем с правоохранительными органами. Это следует также выяснить и у лиц, проживающих с ним совместно. Ведь никто не застрахован от мошенничества, а на сегодняшний день такого рода ситуации встречаются довольно часто и нужно быть особо осторожными.

Еще очень важно выяснить: не состоит ли продавец дома на учете в психоневрологическом диспансере

4. Узнать не угрожает ли дому снос?

Прежде, чем заключить договор купли-продажи, нужно перепроверить дом на возможность его сноса, реконструкции в будущем. Узаконены ли все перепланировки? Следует убедиться в том, что при переезде, вашему новому дому ничто не будет угрожать.

5. Есть ли все необходимые коммуникации в доме?

В обязательном порядке следует осмотреть коттедж и удостовериться в наличии всех коммуникаций: газа, электричества, отопления, санузла, проверить их целостность.

Под залог

Объект недвижимости, передаваемый под залог банку, должен соответствовать особенным требованиям.

Залоговое имущество для обеспечения займа делится на две разновидности:

• Квартиры в многоквартирных жилых домах в пределах города;
• приобретаемая загородной недвижимость (к ней относится частный дом или земельный участок).

С банком вероятно удастся достичь договоренности по обеспечение ипотечного займа под такое жилье, вне зависимости на задержку по времени.

На квартиру не должно быть каких-либо прав третьих лиц. Недостатком такого варианта залога является то, что потребуется вносить изменения в правоустанавливающих документах на квартиру.

В случае, если у квартиры сменилось значительное количество собственников, период оформления документов может быть более долговременным.

При передаче в залог приобретаемой загородной недвижимости, которая находится в пределах городской черты, ее цена должна превышать размер кредита на 10-15%.

Однако в случае, когда банк сочтет недвижимость малоликвидным, то надеяться на положительное решение по заявке не нужно.

Повысить вероятность выдачи займа можно при помощи привлечения созаемщиков или поручителей.

Поручители обязуются наравне с заемщиком в случае невыплаты кредита нести ответственность за его погашение.

Особенности ипотеки на дом

При оформлении ипотеки на дом с земельным участком необходимо быть готовым к тому, что условия кредитора будут отличаться большей жесткостью, а в процессе согласования предстоит собрать обширный пакет документации.

Основные параметры ипотеки на жилой дом требуют выполнения следующих требований:

• Сумма займа ограничена стоимостью недвижимости.
• Обязательное залоговое обеспечение.
• Покупаемый объект свободен от обременений.
• Земля под домовладением относится к категории ИЖС.

На определение максимальной ссуды будет влиять:

• стоимость недвижимости по оценке экспертов;
• расстояние от объекта до города;
• наличие инфраструктуры;
• особенности месторасположения;
• основной материал, использованный при строительстве.

На основании экспертного заключения, кредитор ограничивает финансирование в размере 75-85% от цены, что означает невозможность приобретения жилья без первоначального взноса.

Сравнение программ ипотеки для городских квартир и загородной недвижимости показывает:

1. Более высокие ставки, объясняемые меньшей ликвидностью объекта.
2. Повышенные требования к платежеспособности граждан, так как обслуживание дома влечет за собой увеличенные расходы.
3. При наличии деревянных строений на участке обязательное страхование более дорогое в силу большего риска утраты.

Получить финансирование для жилья можно только в том случае, если дом оснащен всеми необходимыми коммуникациями и отнесен к объектам жилого капитального строительства.

Из названия программы следует, что купить за заемные средства получится, если на участке уже есть какие-либо капитальные постройки, либо уже ведется строительство с гарантией успешного завершения и сдачи объекта. Ипотека сугубо под участок земли ипотечным соглашением не предусмотрена.

Требования к объекту

Так как будущее приобретение представляет собой неразрывную совокупность земли и жилого объекта, при выборе покупатель должен учитывать параметры, которым должен соответствовать дом с участком в ипотеку:

• К земельному участку. Его расположение должно быть недалеко или в пределах населенного пункта с подведенными коммуникациями и круглогодичным подъездом, вдали от промышленных зон. Удаленность от филиала, представительства кредитора – не более 70 км. Площадь участка должна соответствовать требованиям банка. Возможно оформление только в единоличную собственность, с регистрацией в Земельном кадастре, с четким обозначением границ надела.
• К жилому отдельно стоящему строению. Исключается возможность покупки дома в аварийном состоянии или со степенью износа более 40%. Материалом для фундамента должен быть бетон, кирпич, камень и т.д. Оснащение главными инженерными коммуникациями: электричеством, газом, водой, канализацией. Если приобретается дом из бруса или щитовая постройка, время постройки должно быть не раньше 10-15 лет назад.

Последствия самовольного строительства

На законодательном уровне на таком участке допускается возведение многоквартирного жилого дома при условии изменения вида его разрешенного использования.

Правообладателю необходимо получить акт, который подтверждает изменение использования участка в соответствии с градостроительным регламентом.

При строительстве жилого дома с нарушением назначения земли, владелец самовольной постройки может быть привечен к ответственности по действующему законодательству.

Через суд строение может быть снесено в принудительном порядке, со взысканием расходов за его снос с собственника участка.

К такому зданию нельзя подвести инженерные сети, а также произвести процедуру его регистрации в отделе Росреестра.

Бывают случаи, когда на участках ИЖС строятся коммерческие торговые или офисные здания, без получения необходимых согласований.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является любой объект недвижимого имущества, построенный земле, если:

Участок не предназначен	для возведения индивидуального жилого дома
Строительство дома	выполнено без соблюдения установленной процедуры (уведомление о планируемо строительстве не направлялось в муниципалитет)
Здание сооружено с нарушениями	действующих строительных правил, указаний градостроительных нормативных актов

Владелец земельного участка не может продать, подарить или завещать его.

В силу норм законодательства собственность на незаконную постройку может быть признана только в судебном порядке.

Перед возведением жилого здания следует установить границы участка земли, для чего необходимо поставить ограждение.

Ограждение ставится согласно указаниям законодательных актов, регулирующих обеспечение законных интересов и прав владельцев смежных земельных наделов.

Видео: Расстояния от соседских построек и забора при строительстве жилого дома. Нормы границ участка в 2019:

Аренда загородного жилья. Основные нюансы

Как известно, аренда недвижимости делится на краткосрочную и долгосрочную. В основном, коттеджи люди арендуют на долгий срок. Во-первых — это намного дешевле посуточной аренды. Во-вторых — это минимизирует стрессы от переездов.

С какой целью арендуют коттеджи?

Чаще всего люди арендуют дома для следующих целей:

1. С целью приобрести коттедж для постоянного проживания, и поэтому арендуют дом в определенном месте, чтобы «приглядеться» к условиям и тонкостям загородной жизни;
2. С целью получить временное жилье, пока их дом строится или в нем идет ремонт;
3. Иностранные граждане, проживающие в России во время каких-то дел. Чаще всего это бизнесмены или сотрудники крупных зарубежных фирм.

Обычно такие договора аренды заключаются сроком на год и могут продлеваться в течение года.

Где лучше арендовать дом?

Наиболее популярными и пользующимися спросом направлениями Московской области являются:

• Новорижское;
• Рублево-Успенское;
• Киевское;
• Можайское и др.

То есть запад Подмосковья. И это понятно почему, ведь эти направления считаются наиболее элитными, имеют прекрасную экологию и транспортную доступность, развитую инфраструктуру и высокий уровень безопасности.

Фактор сезонности на рынке загородной аренды

Говоря о ценах, важно подчеркнуть фактор сезонности. Например, в весенне-летний период и в начале осени — цены на аренду самые высокие

Зимой, наоборот — самые низкие.

Основными факторами, влияющими на стоимость, являются не только сезонность, но и характеристика поселка и конкретного дома, удаленность от МКАД, развитость инфраструктуры, безопасность.

Что касается собственно дома, то тут, как правило, важно местоположение, площадь, архитектурная отделка, наличие водоема, дополнительных пристроек, качество ландшафтного дизайна и т. д

Особенности краткосрочной (посуточной) аренды

Краткосрочной считается аренда сроком от суток и более. Если на долгосрочную аренду сдаются коттеджи в коттеджных поселках, то на краткосрочную – коттеджи, находящиеся за их пределами.

Здесь тоже присутствует сезонность. Наиболее востребованы коттеджи во время праздников (чаще Новый год, 8 марта), летом и в выходные дни. В такие дни хозяева устанавливают самые высокие цены — они могут достигать десятки тысяч рублей в сутки.

Критерии выбора заключаются в наличии зоны отдыха с водоемом и развлекательным комплексом. Сейчас много предложений на арендном рынке и поэтому не составит особого труда найти, что вам нужно.

Рассмотрим более предметно нюансы рынка долгосрочной аренды.

Самостоятельная продажа

Покупать недвижимость напрямую у владельца, конечно выгодно, но рискованно. Таких сделок на рынке всего десять процентов. При этом всего в одном проценте случаев покупателя находят родственники или друзья. В остальных – это чужие и незнакомые люди. Поэтому при таком способе продажи все риски и материальные затраты владелец недвижимости берет на себя. Ему самому придется:

• Рекламировать и показывать объект.
• Общаться с покупателями и их агентами.
• Подготавливать все необходимые документы и пр.

Кроме того, не имея опыта в этой сфере, продавец может проиграть торг и продать свое имущество по более низкой цене. Так же не порядочные покупатели могут его обмануть, в результате чего владелец может и вовсе лишиться своего имущества.

Нужен агент по недвижимости?

Выбрать лучшего агента

Что нам стоит дом построить?

Еще больше сложностей возникает, если захочется взять ипотеку на строительство жилья. Это одна из самых малоразвитых программ, с ней в регионе работают только три банка. Для оформления такой ипотеки на сумму до 3 млн руб. в большинстве случаев потребуется платежеспособный поручитель для того, чтобы получить кредит на большую сумму, необходим залог. Сумму планируемых затрат нужно будет подтвердить сметой, при этом для одобрения кредита потребуется предоставить документы о приобретении части материалов на сумму от 25% от заявленной стоимости строительства.

Чтобы построить свой дом — потребуются знания, умения и средства. Фото: АиФ/ Наталья Третьякова

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

• Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
• Технический паспорт жилого дома;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
• Документ об отсутствии задолженности по налогам;
• Выписка из ЕГРП;
• Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

• Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
• Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Если покупатель будет обращать внимание только на внутреннюю отделку и внешний дизайн, то он рискует столкнуться в будущем со многими неприятностями — от холодных труб отопления зимой до трещин на стенах.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

• Состояние чердака и кровли;
• Состояние погреба (подвала);
• Работоспособность коммуникаций;
• Расположение водостоков;
• Параллельность стен и ровность пола;
• Надёжность системы канализации;
• Качество просушки деревянных элементов конструкции;
• Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Чтобы крыша не давала течь во время ливней, между элементами черепицы не должно быть щелей более 2-3 мм, а нахлест должен составлять не менее 0.5 см.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

• Газоснабжение;
• Водопровод;
• Водоотведение и канализация;
• Электропроводка;
• Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения. Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов, целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Как и где оформить покупку дома? Смотрите видеоролик.