Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

Степень завершенности объекта недвижимости: возведенные фундамент и стены дома являются объектом незавершенного строительства

Из примера, приведенного выше следует, что «устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости». В данном примере, судом было установлено, что объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Однако в судебной практике в полном объеме возведенный фундамент здания (а тем более, с возведенными стенами) признается объектом незавершенного строительства.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости».

В данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) «.

Пример из судебной практики. Суд расценил фундамент дома как объект незавершенного строительства, указав, что «гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно… Истцу на праве собственности принадлежит фундамент, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который суд первой инстанции обоснованно расценил как объект незавершенного строительства» (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-3139).

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры

Определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. В зависимости от «степени завершенности» могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме. Так, в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что  при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.

Проверяем техническое состояние дома

При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и  фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.

Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.

Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.

Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень. 

Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.

Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.

Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.

Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.

Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно

Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев

Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.

На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.

Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.

Признаки плохой строительной компании

Подозрения должны вызывать компании, которые согласны взяться за любую работу, которым все равно, как это будет выглядеть в итоге, обещают сделать все «недорого». Хорошие подрядчики высоко ценят свою работу, за качество которой они отвечают репутацией.

Видео описание

Подробный ответ на вопрос как выбрать строительную компанию и другие вопросы, которые возникают при изучении вопроса о жизни вне города и строительстве дома, смотрите в следующем видеоролике:

Еще один важный критерий плохой фирмы – представители не готовы открывать перед клиентами свои документы и сметы на похожие дома, путаются в расценках и сроках, или не называют конкретных цифр совсем. Недобросовестные строительные организации постоянно «кормят обещаниями» заказчиков, даже если на стройке явно прослеживается беспричинный застой.

Определяем статус и репутацию

Убедитесь, что в интернете нет групп в соц.сетях или обсуждений на форумах, где собраны лица, пострадавшие в результате мошеннических действий выбранной строительной компании

Обращайте внимание на то, сколько лет строительная компания на рынке, на количество объектов, сданных ею в эксплуатацию, на срок гарантийного обслуживания дома (это должно также указываться в договоре)

Видео описание

В этом видео мы обсудим договора, которые вы заключаете при заказе строительства дома:

Поинтересуйтесь у представителя компании о применяемых технологиях в возведении домов, о внедрении в работу новых течений и возможностей. Договор не должен содержать двусмысленных, подозрительных фраз, которые строители потом смогут трактовать в свою пользу.

Содержание в договоре фраз, которые трактуются двусмысленно означает, что в последствии строители воспользуются лазейкой в документеИсточник tomskw.ru

Если строительная компания еще не выбрана, имеет смысл присмотреть готовый дом, который нравится, и расспросить владельцев о том, кто занимался возведением (взять контакты организации), все ли их устраивает в готовом сооружении, с какими проблемами они столкнулись в процессе стройки и после заселения. Также нужно поинтересоваться, уложились ли строители в отведенный срок и смету.

Если все этапы фильтрации строительная компания прошла, то уже в процессе стройки нужно контролировать этапы создания дома, закупку материалов, а также обращать внимание:

• на внешний вид рабочих: на их опрятность, уставшие ли они (в некоторых случаях – трезвые ли), есть ли специальная рабочая форма, или каждый использует для этого свою старую одежду;
• бережно ли строители относятся к отделочным материалам, аккуратно ли производят работы;
• организовано ли рабочее пространство, или царит хаос;
• убирают ли рабочие за собой строительный мусор в конце дня.

Видео описание

На что обратить внимание при выборе материала для бани, смотрите в следующем видео:

Заключение

От выбора строительной компании зависит, станет ли собственный дом, построенный в мечтах реальностью. Поэтому нужно не спешить и не стремиться максимально экономить средства – так можно «нарваться» на недобросовестную фирму, которая превратит Вашу мечту в долгострой.

Практика признания судами строений и сооружений объектами недвижимости

Например, объектами недвижимости суды признавали следующие строения и сооружения:

производственная площадка для грузовых автомобилей, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров. Данное сооружение признано объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5);

стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение подлежат госрегистрации в ЕГРН (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2010 N 8-Г10-7);

стационарный промышленный холодильник. Суд пришел к выводу о том, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. Отсутствует данные о том, что перемещение холодильника не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1);

накопительные емкости с канализационными трубами. Являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2016 N 74-КГ16-1);

стадион — единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011);

стадион — единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера. Административное здание стадиона, раздевалка, туалет и водопроводная будка не могут использоваться для целей физкультуры и спорта в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок (городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков) (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008);

межшкольный стадион (универсальная спортивная площадка с искусственным покрытием). Спортивное сооружение помимо асфальтобетонного покрытия, состоит и из иных объектов (трибуны, сети наружного освещения, канализации и водопровода, ограждение), объединенных общим функциональным назначением, совокупность которых представляет собой единый объект, то есть спортивное сооружение, прочно связанное с землей. Такое сооружение подлежит государственному кадастровому учету как объект недвижимости (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2017 N Ф09-5399/17 по делу N А50-27178/2016).

Документы

Требования к застройщику по раскрытию информации перечислены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это значит, что будущий покупатель может получить все необходимые документы для изучения. Перечень их достаточно велик и приведен в Статье 3.1. «Раскрытие информации застройщиком».

Документы, которые застройщик обязан предъявлять по первому требованию будущего покупателя, можно условно разделить на 4 группы:

• подтверждение статуса компании: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы;
• подтверждение законности строительства: опубликованная проектная декларация, проектная документация на объект, действующее разрешение на строительство и заключение уполномоченного органа о соответствии компании 214-ФЗ, а также договор банковского поручительства, договор страхования гражданской ответственности компании или уплата взносов в «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства»;
• подтверждение статуса земельного участка: договор об аренде земли должен быть зарегистрирован Росреестром, при этом его срок должен совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком дома или застройщиком, а кадастровый номер и назначение земли – должны совпадать с проектной документацией;
• подтверждение полномочий на подписание договора: заключать договор имеют право только руководители компании, указанные в учредительных документах, сотрудники компании, имеющие доверенность, или компании-агенты, действующие по договору с застройщиком.

Подводные камни при выборе застройщика при покупке квартиры

Риск наткнуться на недобросовестного застройщика велик.

Приведем модельные ситуации возможных невзгод (все имена вымышлены и случайны):

1. Фирма «СтройДом» находилась на первом месте в поисковом списке, который просматривала семья Зайцевых. Молодые люди прочитали положительные отзывы на их сайте, что внушило доверие. Они не учли того, что информация может быть сфабрикована. Спешно заключили договор, оплатили свою долю. После совершения сделки господин Зайцев хотел уточнить пару моментов, но набранный номер оказался фальшивым. Далее последовала длительная судебная тяжба, что стало бесценным уроком для Зайцевых.
2. При заключении договора между компанией-застройщиком и Петровым были указаны конкретные сроки, но в реальности они оказались превышены почти в 2 раза. Ожидание стоило молодому человеку мучительных переживаний, более поздний переезд доставил неудобства.
3. Иванова нашла приличную фирму-застройщика. Вся информация была достоверной, проверенной, привлекала сниженная стоимость жилья. После переезда оказалось, что при постройке были использованы некачественные материалы.
4. Воробьёв заключил договор со строительной компанией и выплатил свою долю. После завершения строительства к нему обратились представители фирмы с условием, что он станет собственником жилья, если дополнительно выплатит определенную сумму. Мотивировано это было тем, что за время строительства цены на материалы возросли, стоимость земельного участка в этом районе повысилась. Воробьёв не обратил внимания на наличие этого пункта в договоре.

Возможны и форс-мажорные обстоятельства. Они случаются не по вине застройщика, но обязательно должны быть предусмотрены договором.

1. Супруги Снигиревы заключили договор с фирмой «Построим». Через месяц она обанкротилась по независящим от нее обстоятельствам. Возврат денежных средств возможен, но процесс займет значительное количество времени.
2. Савушкины заключили договор с проверенным застройщиком. Но еще до завершения строительства случилось стихийное бедствие: сильное наводнение уничтожило большинство работ, от дома буквально остался один фундамент. Сроки строительства сильно смещаются.

Мало найти хорошего застройщика, необходимо внимательно изучить все условия договора.

Информация из СМИ и открытых источников

Также перед тем, как принять решение о приобретении недвижимости от конкретного застройщика, покупатель может самостоятельно проверить его деловую репутацию. Например, необходимо обязательно проверить наличие у организации существенных судебных процессов и исполнительных производств, дел о банкротстве или извещения о ликвидации.

Для проверки информации по судебным процессам между юридическими лицами служит открытая Картотека арбитражных дел. Проверить статус юридического лица на предмет возможной ликвидации можно через сервис проверки контрагентов на сайте ФНС РФ. Статус земельного участка под застройку можно посмотреть на Публичной кадастровой карте. Все это доступные и условно бесплатные ресурсы, если речь не идет об истребовании выписок и справок. Минимально необходимый набор информации можно получить в свободном доступе.

И не стоит недооценивать возможности поисковых систем. Если деятельность компании сопровождается шлейфом скандалов и негативных отзывов, которые никак нельзя объяснить происками конкурентов, то стоит еще раз подумать о репутационных рисках подобного застройщика, которые могут в любой момент превратиться в финансовые и имущественные претензии со стороны третьих лиц.

Шаг 1. Ищем и анализируем

На рынке Санкт-Петербурга действует огромное множество крупных и мелких девелоперов. Ознакомиться со всем многообразием можно благодаря тематическим сайтам (на нашем портале это можно сделать тут) или выставкам-ярмаркам недвижимости.

В чью же пользу делать выбор? Наиболее надежный способ – рассмотреть крупных и известных девелоперов, которые успели проявить себя на рынке. Не спешите, воспользуйтесь несколькими источниками информации, чтобы составить мнение о застройщике. Для начала определим направления, по которым следует анализировать девелопера.

Обратите внимание на:

• Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов). У наиболее опытных компаний больше шансов устоять перед финансовыми проблемами или выжить во время экономического кризиса.
• Источники денежных средств (собственные средства, деньги дольщиков или проектное финансирование). Застройщики, которые строят исключительно на деньги дольщиков рискуют попасть в затруднительное финансовое положение.
• Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков). Большое количество претензий и частые переносы сдачи домов – повод не доверять застройщику.
• Прозрачность работы (степень раскрытия информации о строительстве и о самой компании). Тот застройщик, кому нечего скрывать без проблем предоставит вам доступ к любой необходимой информации.

Все эти данные помогут ответить на вопрос, как выбрать застройщика в СПб.

Где найти необходимую информацию? Вы можете воспользоваться официальным сайтом компании, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей. Также вам помогут многочисленные форумы дольщиков и тематические порталы.

Опыт застройщика

По закону застройщик обязан подтвердить, что все объекты, построенные его компанией или ее дочерними и зависимыми обществами за последние 3 года, сданы в эксплуатацию. Нужно убедиться в том, что у застройщика действительно есть опыт в строительстве многоквартирных домов, если речь идет о покупке квартиры. Если это не так, то это повод для сомнений.

Если сроки строительства по ранее сданным объектам не соблюдались – не нужно стесняться спрашивать о причинах у застройщика. В случае, когда причиной является недостаток финансирования, следует очень тщательно прочитать проектную декларацию в этой части.

Если срок деятельности застройщика с даты регистрации в качестве юридического лица составляет менее одного года, то это однозначно должно стать стоп-фактором для заключения сделки.

Определение понятия «объект незавершенного строительства»

Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).

Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.

Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.

В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:

• строительство которых продолжается;
• строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
• находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:

• Объект незавершенного строительства — объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
• Объект незавершенного строительства — это вновь создаваемый (хотя бы частично возведенный) индивидуально-определенный объект недвижимости, незавершенный строительством (на котором приостановлены либо ведутся работы) и (или) не поставленный на кадастровый или иной учет и не зарегистрированный в установленном порядке (работы прекращены либо объект законсервирован или фактически эксплуатируется).
• Объект незавершенного строительства — это объект капитального строительства, эксплуатация которого по проектному назначению невозможна в силу незавершенности процесса строительства, моментом возникновения которого является полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ, а в случае реконструкции — выполнение работ по изменению строительных конструкций.

Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершенного строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Заполняем 2-й раздел уведомления о начале строительства.

В данном разделе нужно заполнить 5 полей.

Первое поле под номером 2.1.

В поле 2.1 указываем кадастровый номер земельного участка.

Данное поле заполняется при наличии у земельного участка кадастрового номера.

Если участок не имеет кадастрового номера, то поле оставляем пустым или ставим прочерк.

Втрое поле под номером 2.2.

В строке 2.2 заполняем адрес или описание местоположения земельного участка.

С адресом все должно быть понятно.

Если участок имеет адрес, то указываем его в точном соответствии, как он прописан в правоустанавливающих документах (то есть в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН, либо в договоре аренды и т.д.).

Иногда земельный участок не имеет почтового адреса, потому что на нем еще нет объекта недвижимости, которому можно присвоить почтовый адрес.

Участок, не имеющий адреса должен иметь описание своего местоположения.

Для описания местоположения участков, как правило, берется какой-то ориентир (чаще всего за ориентир берут соседний объект недвижимости, имеющий адрес).

От ориентира указывают направление и расстояние до участка, местоположение которого нужно определить.

Например:  от жилого дома, расположенного по адресу с. Мухоморовка, ул. Лесная, 10, на северо-запад 150 метров.

Описание местоположения участка можно найти в правоустанавливающих документах.

Третье поле под номером 2.3.

В строке 2.3 необходимо указать сведения о праве застройщика на земельный участок, а также реквизиты правоустанавливающих документов.

Как правило, застройщик, владеет земельным участком на праве собственности или аренды.

Правоустанавливающими документами могут быть:

• свидетельство о праве собственности,
• выписка из ЕГРН,
• договор купли-продажи (дарения, мены),
• свидетельство о праве на наследство,
• судебное решение, вступившее в законную силу,
• постановление или решение органа власти или местного самоуправления,
• договор аренды земельного участка.

Данный список не полный.

В него могут также включаться, например, соглашение о разделе имущества между супругами, решение ООО о передаче учредителю имущества, оставшегося после ликвидации, и т.д.

Иными словами, нужен документ, подтверждающий основание, по которому застройщик получил права на земельный участок.

Таким образом, в строке 2.3 нужно указать вид права (собственность или аренда) и реквизиты правоустанавливающего документы (наименование, дата, номер и др.).

Четвертое поле под номером 2.4.

В строке 2.4 указываем сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок.

Данное поле нужно заполнять в случаях, когда земельный участок находится в долевой или совместной собственности. Либо арендаторами являются 2 или более лиц (это называют множественность лиц на стороне арендатора).

Иными словами, если застройщик не единоличный собственник участка, а владеет землей в долевой или совместной собственности, то в поле 2.4 указывают сведения о других сособственниках.

Такой же подход применяется и к арендаторам.

Если в договоре аренды указаны несколько арендаторов, то в поле 2.4 нужно указать сведения о других соарендаторах.

Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?

Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.

Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.

Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.

Объект капитального строительства = недвижимость?

Несмотря на то, что высшие суды не раз говорили о недопустимости приравнивания понятий «объект капитального строительства» и «объект недвижимости», есть и вполне обоснованная альтернативная позиция. Например, в делах о самовольных постройках. 

Суть в следующем: самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Но в делах о сносе самовольной постройки само по себе установление капитального характера объекта (неразрывной связи с землей), по сути, приравнивает его к недвижимости, так как автоматически влечет возможность (при наличии оснований) признания его самовольной постройкой и применения соответствующей санкции в виде его сноса. Но установление всей совокупности признаков недвижимости, включая самостоятельность назначения и прочее, не является обязательным.  

В общем, эти понятия, скорее, соотносятся как общее и частное. Каждый построенный объект недвижимости — это объект капитального строительства, но не каждый объект капитального строительства – объект недвижимости. Поэтому отождествлять понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости» неправильно.

Как уберечься от мошенничества

Читая полезные советы о необходимости проверки документов, многие задаются вопросом о том, на какие именно стоит обратить внимание. К основных среди них принято относить:

• документы, подтверждающие права на земельный участок, так как часто все необходимые строительные работы выполняются на территории, принадлежащей другим лицам, что в дальнейшем может сопровождаться длительными судебными разбирательствами;
• документы, подтверждающие право деятельности;
• пакет проектной документации.

В последние годы существует так называемый рейтинг застройщиков, при ознакомлении с которым можно сформировать четкое представление о том, можно ли сотрудничать с определенной фирмой или же стоит рассмотреть дополнительные варианты. Не нужно слушать различные идеи о том, что есть какие-то сайты, предполагающие исключительно платный доступ. Оптимальным вариантом является Единый реестр застройщиков.

Одним из надежных способов обезопасить себя от мошенничества является не просто заключение договора, в котором прописаны права и обязанности каждой из сторон, но и обеспечение его последующей регистрации в специальном реестре. Благодаря этому минимизируется риск проведения двойной продажи квартиры.

Несмотря на случаи недобросовестного проведения продаж, при правильном подходе отказываться от столь выгодного предложения не стоит.

Что должно насторожить

Выбор компании для строительства во многом определяет будущую жизнь клиентов.

Поэтому при общении или прочтении текста соглашения должны насторожить следующие моменты:

• отсутствует право устанавливающая документация на участок;
• сложно дозвониться до офиса компании;
• земля, не относится к разрешенным для возведения многоквартирных домов;
• грубое общение сотрудников фирмы;
• слишком занижена цена недвижимости;
• нет конкретики в ответах менеджера насчет стоимости жилья;
• фирма предлагает заключить иные виды соглашений, но не об участии в долевом строительстве;
• есть сведения о неоднократной пролонгации периодов сдачи;
• предоставляют неполную информацию об объекте;
• на реализацию недвижимость выставлена инвестором, но не застройщиком;
• наблюдалась смена действующих участников;
• на сайте арбитражного суда есть информация о предполагаемом банкротстве.