Недвижимость в испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Сделки: закрытые продажи, «фейсконтроль», уникальная структура транзакции

Сделки с недвижимостью масс-маркета и премиум-сегмента также проходят по-разному. В первом случае это отработанные и идентичные процедуры продвижения объектов, перевода средств, регистрации собственности. Во втором – уникальный подход к каждой транзакции.

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank

– Как правило, сделки с элитной недвижимостью проходят сложнее, чем обычные. В случае с объектами масс-маркет за $100–200 тыс. всё поставлено на поток. А недвижимость за два, пять, десять или пятьдесят миллионов евро – это эксклюзивные сделки со своей уникальной структурой. Они нуждаются в комплексном подходе, серьёзных проверках, которые включают в себя технический и юридический дью-дилидженс.

Когда речь идёт о больших капиталах, обязателен комплаенс-контроль происхождения этих денег, поэтому сделки могут идти дольше, чем при покупке маленькой квартирки за €200 тыс. где-нибудь в Испании, где всё оформляется довольно быстро.

В случае люксовых объектов всё эксклюзивно: вопросы наследования, структурирования, а также налогообложения, ведь практически во всех странах подразумеваются большие налоги на дорогую недвижимость.

Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty

– Так как мы говорим о знаковых объектах, которые легко найти, мало кто из состоятельных людей хочет, чтобы об их продаже знали или чтобы была объявлена цена объекта. Поэтому собственники не заинтересованы в открытой рекламе, предпочитая, чтобы недвижимость оставалась в базах агентств.

Это не всегда эксклюзивы, но это часто нежелание показывать объекты широкой публике.

Если же клиент хочет приобрести такой объект недвижимости, он идёт туда, где их много, а не один-два. Как правило, это агентство международного уровня, специализирующееся на элитной недвижимости, которое позволяет увидеть весь спектр предложений, а не ходить от одного объекта к другому.

Ирина Алазова, владелец и генеральный директор Mercury Group

– Процентов восемьдесят элитной недвижимости не выставляется на открытую продажу. На виду могут быть объекты от застройщика. Большая часть – это закрытые продажи.

Важно ещё и то, что сделки с элитной недвижимостью редко могут быть дистанционными. Такие дорогие объекты люди хотят увидеть воочию, так как, во-первых, их покупают для жизни, а не для сдачи в аренду, важно прочувствовать саму энергетику будущего жилья

Во-вторых, удалённо процесс провести крайне сложно из-за ужесточения проверок происхождения средств со стороны банков.

Иногда к покупателям элитной недвижимости выдвигаются определённые требования со стороны жителей кондоминиума. Зачастую это относится к Америке, скажем, в любом престижном комплексе в Майами есть своё комьюнити. Когда меняется собственник одной из квартир, остальные интересуются, кто он, откуда и чем занимается. В Европе и других странах мы с таким не сталкиваемся.

Примеры элитной недвижимости в Латвии

ВНЖ при покупке

Квартира в Юрмале, Латвия

560 000 €

Площадь 220 м2, 3 комнаты

Mercury Group

ВНЖ при покупке

Дом в Риге, Латвия

780 000 €

Площадь 701 м2, 9 комнат

Лев Гордин

ВНЖ при покупке

Дом в Марупе, Латвия

555 000 €

Площадь 328 м2, 5 комнат

Metropolis Riga

ВНЖ при покупке

Особняк в Юрмале, Латвия

6 000 000 €

Площадь 1200 м2, 14 комнат

Metropolis Riga

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

5 990 000 €

Площадь 1200 м2, 15 комнат

Metropolis Riga

ВНЖ при покупке

Квартира в Риге, Латвия

1 500 000 €

Площадь 398 м2, 6 комнат

Mercury Group

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

2 000 000 €

Площадь 500 м2, 3 комнаты

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

650 000 €

Площадь 200 м2, 4 комнаты

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

600 000 €

Площадь 325 м2, 6 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

949 000 €

Площадь 430 м2, 6 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

1 000 000 €

Площадь 340 м2, 5 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

880 000 €

Площадь 382 м2, 6 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

1 290 000 €

Площадь 480 м2, 6 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

890 000 €

Площадь 362 м2, 6 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

1 100 000 €

Площадь 338 м2, 5 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

720 000 €

Площадь 320 м2, 5 комнат

Angel Properties

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

1 800 000 €

Площадь 560 м2, 7 комнат

Angel Properties

ВНЖ при покупке

Дом в Юрмале, Латвия

1 950 000 €

Площадь 427 м2, 6 комнат

VIP Real

ВНЖ при покупке

Квартира в Юрмале, Латвия

3 581 834 €

Площадь 288 м2, 4 комнаты

Mercury Group

ВНЖ при покупке

Квартира в Юрмале, Латвия

2 819 926 €

Площадь 200 м2, 4 комнаты

Mercury Group

Стоимость обслуживания: без кондиционера не обойтись

Конечно, за те годы, что мы владеем этой квартирой, цены на её содержание и обслуживание немного выросли. Сейчас актуальны такие цифры.

Электричество. Пустующая квартира обходится нам в €20–25 ежемесячно; когда мы в ней живём – в €100–120. В апреле, когда я начинаю ездить туда, ночи ещё холодные, поэтому часто работает кондиционер – на обогрев. Позже, когда за окном теплеет, помещение нужно охлаждать.
Всё остальное – коммунидад, вода, интернет, вынос мусора. Общая сумма этих расходов составляет примерно €1500 в год.
Ежегодный налог на имущество – около €400.

Жилой комплекс в Ла-Кале, в котором находится квартира

Выселение без судов: как собственники избавляются от оккупантов

Анна Лепшина: «Решение вопроса через суд не стало быстрее. Вообще уголовное дело – долгий и не всегда результативный путь. Полицейские просто умывают руки, они не хотят в это влезать и кого-то выгонять.

По закону, если вы обнаружили, что к вам кто-то залез, и заявили об этом в течение нескольких суток, захватчиков должна выгнать полиция без суда и следствия. Но доказать, что захват произошёл недавно, бывает сложно. Вам поверят, если захватчики ещё не занесли туда вещи. Однако если они уже обосновались, видимость будет на их стороне.

Поэтому на практике вопрос обычно решают своими силами. Выгоняют, обманывают, подлавливают, иногда даже нанимают соответствующих людей, но не обращаются в полицию, потому что это может тянуться бесконечно.

У моей коллеги был случай, когда арендаторы заселились в квартиру, не стали платить, а потом ещё и пересдали квартиру другой женщине. И в этот момент зашли хозяева. Они увидели, что её вещей там нет, и поменяли замок. Она подала на хозяев жалобу в полицию, заявила, что замок поменяли без её ведома, хотя она там якобы законно живёт. Однако у неё не было ни договора, ни вещей в доме, ни ещё каких-либо доказательств, поэтому полиция ничего не стала делать.

Кстати, на заметку тем, кто сдаёт или снимает жильё: официальный договор должен быть обязательно. Если не очень понимаете, как его оформить, лучше обратиться в агентство».

Елена Блашенкова: «Обычная практика – хозяева дожидаются момента, когда никого из окупасов нет дома, вскрывают замок, собирают все вещи захватчиков и относят куда-нибудь в далёкую мусорку. Потом меняют замок, обязательно ставят не новый, заносят свои вещи и даже присыпают их пылью, чтобы они выглядели как давно стоящие в жилье. После этого никто ничего не докажет – слово против слова».

Ещё один вариант избавиться от захватчиков без суда – откупиться от них. Чаще всего этим путём идут банки, которые предлагают сквоттерам «отступные» в размере €1–3 тыс.

Елена Блашенкова: «Я как-то присутствовала при выселении окупасов из банковской квартиры. Точнее, владельцем был не банк, а инвестфонд. Захватили квартиру цыгане. Она давно пустовала, была отключена от коммуникаций. Жильцы сами подключили свет, а вот воду не смогли, потому что водопроводной компании надо было показывать документы на квартиру. Поэтому в доме стояли 20-литровые бутыли с водой. Жильцы вынесли свои вещи, а у меня возник вопрос, что дальше. Ведь квартиру не продают прямо сейчас, она по-прежнему будет стоять пустой.

Тут пришёл слесарь и стал ставить новую дверь. Это специальная металлическая дверь против окупасов. Она полностью закрывает дверной проём и привинчивается к стене. Дело в том, что захватчики обычно снимают наличники и открывают замок так, чтобы не было видно, что его взломали. Тогда сложнее доказать, что они незаконно заняли жильё».

Ответственность и гарантии

Пункт об ответственности подрядчика обязательно должен присутствовать в договоре, поскольку, помимо махинаций с цифрами, низкое качество работ также является риском для заказчика. При отсутствии этого пункта заказчик обязан рассчитаться с подрядчиком даже в том случае, если качество работ не является приемлемым. То есть, стены, вроде бы, в наличии, однако кривизны плоскости предполагает проведение дополнительных отделочных работ, что не входило в первоначальные планы и само по себе влечет расходы.

Таким же образом необходимо прописать гарантийные обязательства, речь идет уже о периоде эксплуатации здания после его приемки. Так, нужно понимать, что делать, если межэтажная перегородка начала обрушаться через год или если высокая степень усадки стен через три года вызвала значительные повреждения элементов здания.

Необходимо уточнить, что приемка работ осуществляется на основании принятых в строительстве норм и правил, а также определить, каким образом подрядчик несет ответственность. Иными словами, в чем именно эта ответственность выражается — обязуется ли подрядчик устранить повреждения (или недостатки) путем проведения ремонтных работ за собственный счет или же обязуется возместить сумму, равную стоимости работ и материалов с тем, чтобы другая компания устранила недостатки. Может быть включено положение о причинение морального вреда, поскольку при разрушениях, произошедших после приемки, могли пострадать люди.

Махнуть в тёплые края

В Украине сейчас невесело, вот мы с супругой и решили перебраться в тёплые края. Дети у нас взрослые, самостоятельные, а мы захотели сменить место жительства и для начала стали выбирать страну. Рассматривали Италию, Грецию, Испанию, выясняли, какая где недвижимость, какая жизнь.

В Греции я год жил, там непросто с транспортом. Из центра страны выбраться легко – самолётом до Афин. А если на севере, где Халкидики, только через Салоники и оттуда полтора часа на автобусе или машине. А тут в Аликанте прилетаешь – из аэропорта идёт рейсовый автобус. И обратно в любую страну Европы можно быстро долететь. К тому же в Греции ещё последствия кризиса, а в Испании всё лучше и цены на продукты пониже.

Если сравнивать с Италией, то недвижимость такого же качества там есть, но значительно дороже. Видимо, Италия популярнее среди наших, вот цены и растут.

Поэтому мы остановились на Испании. Далее, в качестве первого шага, стали искать квартиру для сдачи.

Почему привлекательна испанская недвижимость

Хороший тон национальной, эволюция европейской и перспективы мировой экономики способствуют активному росту сектора испанской недвижимости. Положительная динамика 2021 года вселила оптимизм в девелоперов и иностранных инвесторов, и от 2021 года эксперты ожидают еще большего роста: прогнозируется заключение не менее 570 тыс. сделок против 532 тыс., заключенных в 2021 году.

Повышение спроса неизбежно ведет к росту цены на рынке. И даже несмотря на колоссальную разницу с докризисными временами (в 2007 году средняя цена была на 25,7 % выше, чем в 2021 ), динамика не перестает радовать инвесторов: прогнозы роста по итогам 2021 года составляют не менее 5 %.

Учитывая эти цифры, немудрено, что спрос на испанские апартаменты растет и среди русскоязычного сегмента – только за 2021 год динамика составила 15,6 %. Но приемлемые цены и инвестиционная составляющая – не единственное, что привлекает русских.

Москва или любой другой крупный город РФ не могут предложить такого «дешевого» жилья.

Плюс относительная простая процедура покупки. Иностранцы-нерезиденты без особых дополнительных условий допущены к покупке недвижимости: главное условие – наличие идентификационного номера иностранца.

Сама купля-продажа происходит относительно просто, но занимает определенное время, так как проводится в несколько этапов. Так, после выбора подходящей недвижимости и достижения договоренности с продавцом выбранный объект резервируется внесением денежного взноса. После – проверка юридической чистоты.

Если все в порядке – подписание окончательного договора купли-продажи и внесение депозита (10 % от стоимости). На последнем этапе договор удостоверяется нотариусом, а покупатель передает продавцу окончательную сумму. Позже мы расскажем о процедуре покупки подробнее.

Из других преимуществ – плотная коммуникация с риелторами и агентствами недвижимости. Зарегистрированные профессиональные посредники помогут избежать головной боли с оформлением сделки и переоформлением недвижимости, за что, однако, потребуют оплаты комиссионных.

Посредники будут полезны не только при оформлении, но и при выборе объекта, расскажут про плюсы и минусы зарубежной недвижимости, учитывая, в том числе, и ваши архитектурные вкусы.

Условия расторжения договора

Условия могут быть разными, их нужно четко фиксировать в договоре.

Например, заказчик может указать следующие причины для расторжения договора:

работы выполняются слишком медленно и есть опасения, что не будут закончены в срок;
качество работ не отвечает заявленным требованиям, и подрядчик не хочет или не торопится устранять недостатки;
иные условия, мешающие нормальному исполнению условий сделки, по мнению заказчика.

Для подрядчика весомыми причинами для расторжения договора могут стать следующие действия со стороны заказчика:

он предоставил некачественные или непригодные для строительства материалы, сначала подрядчик должен сказать ему об этом и попросить заменить;
не предоставил техническую документацию;
задерживает оплату либо не хочет платить;
указывает неприемлемый для подрядчика способ работ;
всячески мешает ходу строительства;
нарушает другие условия договора.

Какие пункты фиксировать в договоре, стороны договариваются на этапе его согласования.

В любом случае, договорные отношения должны быть прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Если работа была выполнена, ее нужно оплатить. Справедливо также и обратное: если оплату получили — нужно выполнить условия сделки.

Описание преимуществ

Итак, ремонт от профессионалов – это услуга, которая с течением времени пользуется все большей популярностью. Конечно, есть у нее и некоторые минусы. Так, владелец дома или квартиры не сможет выбирать, кто будет выполнять тот или иной вид работ. Он платит за пакет ремонтных работ и привести на «точку» «своего» человека уже не получится. Придется довериться бригаде специалистов.

Однако плюсов все-таки намного больше – и это очень радует. Ремонт от профессионалов – это минимум проблем для заказчика. Все, что требуется – это сделать правильный выбор. Когда выбор будет сделан, можно практически полностью расслабиться и получать удовольствие от ремонтного процесса.

В целом же преимущества следующие.

Существенная экономия времени

Заказчику не нужно будет ломать голову над тем, где найти профильного специалиста для выполнения того или иного вида работ. Больше того, ему не придется думать над тем, где покупать строительные материалы и фурнитуру. Точно так же ему не придется откладывать ремонтные работы на неопределенный срок из-за того, что профильный специалист занят на другом объекте.

Заказчик платит за целый пакет услуг у одного исполнителя. Последний обязуется выполнить все необходимые работы в установленные сроки. В результате вероятность простоев сводится до минимума.

Отсутствие лишних денежных трат

Специалисты, которые постоянно занимаются ремонтом домов и квартир, хорошо знают рынок строительных материалов. Поэтому они точно знают, где можно приобрести самую качественную продукцию по самым оптимальным ценам. В итоге заказчику не нужно будет самостоятельно мониторить сайты разных магазинов, специализирующиеся на продаже материалов для ремонта и стройки, чтобы заказать у них необходимую продукцию.

Дополнительно стоит добавить, что перед началом ремонта строительная компания составит смету работ, поэтому контролировать бюджет ремонта заказчику будет намного проще.

Договор и план

При найме бригады профессиональных ремонтников компания подписывает с заказчиком договор. И в это же время ему предоставляется подробный план ремонтных работ. Последний является гарантией того, что все работы будут выполнены в срок, а все технологии будут соблюдены с использованием тех материалов, которые были оговорены при заключении сделки.

Ответственность

Поскольку договор заключается лишь с одной компанией, то ответственность за этапы проведения ремонта ложится на плечи одного субъекта. Это позволяет заказчику не переживать о качестве ремонтных работ, сроках, а также стоимости всех услуг. В данном случае возникновение каких-либо форс-мажорных ситуаций полностью исключаются, так как ему предоставляется не только план работ, но и смета с актом. Данная документация может очень пригодится в тех случаях, когда может потребоваться внеплановый ремонт инженерных сетей.

Доставка и уборка

Ремонтная компания отвечает не только за своевременное выполнение работ, но и за поставку материалов для стройки и отделки. Все потому, что такие фирмы, как правило, напрямую связаны с поставщиками, поэтому приобретение и доставка продукции не доставит особого труда.

Немало важным является и то, что практически все ремонтные компании дополнительно оказывают и услуги по уборке строительного мусора после завершения каждого этапа работ, а также после окончательного завершения ремонта.

Послегарантийное обслуживание

Примечательно и то, что очень многие компании дают своим заказчикам и гарантию на обслуживание. Как правило, оно включает не только замену финишных покрытий, но и выполнение разнообразных мелких работ. К примеру, заказчику при необходимости могут заменить смеситель и так далее. Хотя информацию относительно предоставлении гарантий лучше уточнять заранее, так как не все компании могут иметь такую услугу.

Возможность составления дизайн проекта

Еще одно преимущество ремонта дома или квартиры от профессионалов заключается в том, что заказчик может воспользоваться услугами дизайнера, который составит проект по пожеланиям клиента. Это позволит заранее определить, какие материалы будут использоваться в процессе ремонта.

Самостоятельная постройка

Пройдем все этапы на примере строительства дома в городе Аликанте, провинция Аликанте, Валенсийское сообщество.

Законодательная база

Законодательство по регионам регулируется кодексами, для региона Валенсия это Codigo de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, в котором собраны все законодательные акты в сфере жилищного строительства.

На сайте Ayutamiento de Alicante в разделе Urbanismo y Vivienda указаны все процедуры, такие как получение лицензий на строительство и проживание в новом доме.

Земельный участок

Проверяем категорию участка в registro de la propiedad, которые делятся на:

urbanо – для индивидуального строительства;
urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
no urbanizable – например, земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую ценность.

Получаем информацию об отсутствии обременений по ипотеке и долгам и другую важную информацию.

Оформляем договор купли-продажи, уплатив необходимые налоги, 6–10% для физических лиц или 21% для юридических лиц, при этом возможен возврат этого налога.

Наем специалистов

Аrquitecto (архитектор):

– изготавливает планы строения;

– подсчитывает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material) – проектная стоимость строительства. Эта цифра очень важна, от нее зависит количество оплачиваемых налогов, а хороший архитектор может «сэкономить» 1/3 стоимости включаемого в фактуру материала и работ;

– получает visado por el colegio de arquitectos (проект должен быть завизирован в мэрии коллегией архитекторов) и делает исправления в проекте в случае необходимости.

Оплачиваем налог 0,6–1% от стоимости материалов в Ayutamiento (мэрии).

На основании проекта подаем документы на строительную лицензию (licencia de obra mayor) в архитектурный отдел мэрии и оплачиваем муниципальные сборы за лицензию (2,5%), тариф на лицензию – около €500.

Стоимость услуг архитектора – договорная, обычно от 8% до 15% за проект.

Aparejador(специалист по технадзору, технический архитектор):

– непосредственно на местности контролирует все этапы работ.

Стоимость услуг – обычно 30% от стоимости услуг архитектора.

Инженерно-геологическое исследование участка – около €1000.

Стройматериалы

Из огромного разнообразия стройматериалов вы можете выбрать все по своему вкусу и цене. Цены колеблются в зависимости от региона и сезона и доходят в некоторых автономиях до €1000 за 1 кв. м. Для региона Аликанте, где обычно теплая погода, существует большое количество предложений по выполнению работ и большой выбор стройматериалов; из практического опыта: средняя цена – €700 за 1 кв. м.

«В Барселоне было заморожено более 47% сделок с иностранцами, с июня ситуация стабилизировалась»

Андрей Карачун, директор по развитию Estate Barcelona

С 14 марта 2020 года сектор недвижимости Испании был полностью парализован: остановились стройки, были закрыты офисы агентств недвижимости, не работали нотариусы. Как следствие, за период пандемии, по данным компании Tinsa, в Барселоне было заморожено более 47% сделок с иностранными покупателями.

Но при этом спрос со стороны иностранных инвесторов оставался стабильно высоким. Во втором квартале мы получили примерно такое же количество заявок на подбор недвижимости, как за аналогичный период прошлого года.

А вот количество сделок с иностранцами резко сократилось: главный офис в Барселоне за это время заключил всего лишь два договора купли-продажи. Для сравнения: в 2019 году их было более двадцати. Причина всё та же – закрытые границы.

За период примерно с июня и по настоящий момент ситуация стабилизировалась. Произошло это из-за внедрения дистанционных сделок и реализации отложенного спроса. На сегодняшний день каждый офис компании вышел на докризисные четыре – шесть сделок в неделю.

Сейчас, как и раньше, мы получаем запросы от русскоязычных покупателей, живущих по всему миру. Это главным образом европейские страны, такие как Германия, Франция, Великобритания и Италия. Но основной поток покупателей – из бывших стран СНГ. Последние месяцы значительно увеличился поток из России и Беларуси. Это в основном люди, которые решили по политическим и/или экономическим причинам эмигрировать из своей страны.

Покупатели в целом делятся на две категории: инвесторы и иммигранты. Первые покупают доходную недвижимость: акцент делается на ликвидные объекты, расположенные на центральных улицах крупных городов, с якорным арендатором внутри. Последних предпочитают подбирать из списка жизнеобеспечивающих отраслей: продуктовый ретейл, фармация. Менее охотно приобретают сейчас отели, офисы и объекты HoReCo.

Люди, которые приобретают недвижимость для жизни, в основном покупают квартиры в новостройках или на вторичном рынке, а также отдельно стоящие дома вблизи крупных городов, таких как Барселона. Особым спросом сейчас пользуются видовые объекты со своей территорией, желательно с бассейном и барбекю, в ценовом диапазоне от €500 тыс. до €800 тыс. Такие объекты дают возможность оформить визу инвестора и на правах резидента пересекать границы Евросоюза. При этом сделки заключаются дистанционно. После чего сразу же можно приехать жить вместе со своей семьёй в Испанию.

В целом мы хотим привлечь внимание потенциальных покупателей к удалённой покупке и к возможности, не дожидаясь открытия границ, заходить в сделку по сегодняшним ценам. Дистанционные сделки позволяют существенно снизить затраты на приобретение объекта недвижимости

В некоторых случаях можно сэкономить десятки тысяч евро.

Тем, кто рассматривает жилые объекты с целью переезда, но ранее не бывал в Испании, рекомендуем не спешить с дистанционной покупкой и подождать возможности личного визита. В этом случае риск того, что в итоге вас что-то не устроит, минимизируется.

Сайты для самостоятельного поиска

Предварительно ознакомиться с рынком, узнать цены на конкретные квартиры в желаемом районе, определить среднюю цену на квадратный метр и составить перечень предпочтительных объектов помогут испанские сайты по продаже недвижимости. Они не привязаны к конкретным фирмам и агентствам недвижимости, потому на них часто встречаются объекты от собственников. Хотя частные риелторы также публикуют здесь объявления.

Если вы ищете недвижимость без посредников – вам сюда:

. Самый известный сайт Испании, содержит более 1,5 млн объявлений о продаже жилья и коммерческих объектов по всей стране. Ежедневно база Идеалиста.ком пополняется на 10-14 тыс. новых объявлений.
. Второй по значимости испанский реалти-сайт. База включает более 1,2 млн предложений по всей стране. Из плюсов портала – возможность выбора недвижимости в нужном регионе, населенном пункте и даже районе.
. Портал, ориентированный на продажу частных домов разного ценового сегмента. Здесь можно найти как дешевые объекты под снос, так и виллы стоимостью более полумиллиона евро.
. Удобный сайт для поиска частных домов. Содержит не только объявления, но и рекомендации по подбору и оформлению недвижимости.
Удобный ресурс для поиска как нового, так и вторичного жилья. Огромное количество объявлений по Каталонии.

Другой вопрос – подводные камни покупки без посредников. Найти и выбрать недвижимость самостоятельно – не большая проблема. Но вот оформить сделку по всем правилам не так-то просто.

Вот несколько советов от испанских риелторов:

С опаской относитесь к объявлениям с откровенно заниженной ценой или фотографиям, взятым из интернета, к рекламодателям, проживающим за границей или отвечающим только по электронной почте.
Никогда не переводите средства для бронирования дома до момента, пока не ознакомитесь вживую с самим домом и не проверите на него документы. Настаивайте на личном осмотре, подписании бумаг и доставке средств.
Все при осмотре объекта запрашивайте свежую выписку Nota Simple, желательно с переводом. В ней указаны текущий собственник, юридический статус недвижимости, наложенные обременения. Если есть сомнения в ее подлинности, запросите ее в земельном регистре самостоятельно.
Если объект юридически чистый, проверьте его на наличие коммунальных, налоговых и иных задолженностей.

Налоги и дополнительные расходы

Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная/вторичная), статуса покупателя (резидент/нерезидент), а также количества объектов у него в собственности.

Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии

Налог реестра (imposta di registro): 2%

Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €50 + €50

* Вторичная недвижимость или квартира от застройщика в здании, построенном более пяти лет назад, либо продаваемая другим юрлицом.
Покупка у организации первого дома для резидентов Италии

Налог реестра (imposta di registro): €200

Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €200 + €200

НДС (IVA): 4%
Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии

Налог реестра (imposta di registro): 9%

Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €50 + €50
Покупка у организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии

Налог реестра (imposta di registro): €200

Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €200 + €200

НДС (IVA): 10% (22% – элитное жильё)

Для применения льгот необходимо, чтобы соблюдались все три условия:

объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса люкс;
покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с применением налоговых льгот (требование «первого дома»);
покупатель должен зарегистрировать своё место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи (иностранцам из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придётся оформить ВНЖ).

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу между налоговыми ставками, а также штраф в размере 30% от этой суммы.

Ставки налогов различаются для резидентов и нерезидентов Италии

Гонорар риелтора

По итальянским законам, сертифицированный риелтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки 3–5% + НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса и плата за регистрацию недвижимости в реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а тот уже сам рассчитывает и уплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости: чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1,0 до 3,5% с учётом расходов на регистрацию в реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2 тыс.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать переводчик. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, на русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.