Условия для возможности проведения приема
- До начала приема передачи убедитесь в таких немаловажных фактах и деталях, которые будут влиять на дальнейшие результаты возможного процесса:
- Застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию и опубликовать его
- Вас должны уведомить о готовности передать объект долевого строительства (квартиру). Как правило, в ваш адрес направляется письмо с уведомлением
Далеко не всегда дожидаться уведомления от застройщика правильно со стороны дольщика!
По закону есть всего 2 месяца со дня сдачи в эксплуатацию для того, чтобы принять квартиру.
Уловка1
Застройщик – не очень активно уведомлять дольщиков о сдаче объекта в эксплуатацию.
Поэтому дольщик зачастую готовит Уведомление о готовности принять квартиру со своей стороны в этот период. В противном случае он может получить претензию об уклонении от приема квартиры от застройщика.
Не забывайте, что по истечение 2-х месяцев после сдачи объекта, компания-застройщик может подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Однако, если все сделать правильно, этот срок можно значительно отодвинуть
Если письмо с уведомлением получено, необходимо согласовать с представителем застройщика время для проверки и возможной приемки и составления соответствующих документов
Чего хочет покупатель
Доступность информации, расширение покупательских возможностей и прогрессивное развитие рынка недвижимости привело к тому, что клиент «вырос» во всех отношениях. Повысился уровень осведомленности и финансовой грамотности покупателя, вместе с этим выросли потребности, а стандартные методы продаж путем банальной рекламы, навязывания, донесения до покупателя индивидуальных свойств товара уже не оказывают желаемого эффекта.
Времена, когда клиент мог совершить спонтанную эмоциональную покупку безусловно были, но к сожалению для застройщиков, они прошли.
«В нынешних экономических условиях «эмоциональные» покупки случаются реже. Выбор новостроек большой, клиенты долго принимают решения, подбирая для себя оптимальное соотношение цены и качества (за наименьшую сумму максимально удовлетворить свои потребности)», — сообщила начальник отдела продаж ООО «РГ–Девелопмент» Елена Тушина.
В настоящее время, клиенты на рынке недвижимости, совершая покупку, не просто покупают товар, они стремятся удовлетворить свои психологические потребности. Конечно же, у каждого отдельного покупателя эти потребности совершенно разные. Они разные даже в том случае, если покупку совершает семейная пара. Кто-то хочет получить первоклассное обслуживание, кто-то возможность самостоятельного принятия решения, кого-то интересуют только полезные свойства самого объекта, кто-то нуждается во внимании и возможности выстроить доверительные отношения с тем, у кого он впоследствии приобретет одну из важнейших своих покупок.
В целом психология продаж основана на манипуляции внутренними потребностями клиента. В тоже время, для того, чтобы чем-то управлять нужно знать об этом все. Первым шагом навстречу этому знанию является определение цели, которую ставит перед собой покупатель.
Как правило, жилье приобретают для следующих целей:
— проживание;
— инвестиции;
— покупка детям или родственникам;
— улучшение жилищных характеристик (площадь, локация, этаж экология);
— ухудшение жилищных условий (в связи финансовыми трудностями или разменом).
После выяснения цели можно подбирать индивидуальный стиль общения и поведения с клиентом. Но следует помнить о необходимости быть «гибким» в общении с любым покупателем. Вместе с тем быть «гибким» – не означает не иметь собственного мнения. Харизма, личность и умение правильно не соглашаться обладает неоспоримым магнитизмом и вызывает большее доверие у клиента.
Также не стоит забывать, что клиента всегда можно расположить к покупке и заинтересовать в продукте путем интересных акций и выгодных предложений. В этом случае находчивый продавец всегда окажется в «плюсе». К счастью разного рода акции все еще оказывают некоторое благоприятное воздействие на покупателя при принятии решения о покупке.
«Безусловно, интересное предложение от застройщика может подтолкнуть к покупке тех людей, которые давно подыскивают себе подходящий вариант. Это могут быть как скидки на квартиры и машино-места, так и новые ипотечные предложения от банков-партнеров, которые позволяют на комфортных условиях приобрести квартиру», — рассказала заместитель коммерческого директора ГК «Инград» Ольга Кузнецова.
Стоит также помнить, что как и одежда означает больше, чем просто защита от холода, а еда представляет для людей нечто большее, чем просто способ утоления голода, недвижимость также трансцендентна, и в пределах своей значимости для человека, всегда выходит за рамки бетонной коробки из стен, пола и потолка.
Уловить эту метафизическую нить понимания означает иметь успех в своем непростом деле. Быть понятым и услышанным – именно этого желает покупатель и именно эту возможность должен предоставить ему продавец.
Что говорит закон
Не надо изобретать велосипед — процедура приемки новой квартиры достаточно хорошо прописана в ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ о долевом строительстве. В соответствии со статьей 7 этого закона, застройщик обязан передать квартиру точно в таком состоянии и с такими параметрами, которые оговорены в договоре долевого участия в строительстве. А статья 8 того же закона подробно расписывает процедуру передачи:
квартира переходит к покупателю на основании акта о приеме-передаче жилья. В нем должны быть указаны дата подписания, технические характеристики помещения и все то, что застройщик и дольщик захотят в него включить;
принять квартиру и подписать акт можно только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию и получит все необходимые разрешения;
застройщик должен известить вас о планируемой дате окончания строительства не менее, чем за месяц или 2 недели до нее (в зависимости от того, что написано в первоначальном договоре). В этом извещении он напомнит вам, что квартиру нужно принять и установит для приемки разумные сроки;
извещение должно быть вручено лично или направлено почтой с уведомлением и с описью вложения. Другие способы извещения законом не оговорены;
если вас что-то смущает в новой квартире (мы не имеем в виду вид из окна, или расположение сторон света не по фен-шуй, мы говорим о конструктивных недостатках), вы имеете право не подписывать передаточный акт до устранения застройщиком всех неполадок
Важно понимать, что здесь главенствующий фактор – те сведения, которые указаны в первоначальном договоре. Если по факту параметры квартиры не соответствуют заявленным в договоре – не торопитесь подписывать акт
Лучше потребуйте от компании составить акт о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям.
Как подготовиться к приемке?
Познакомьтесь с соседями. Обычно в соц. сетях есть группы конкретных дольщиков и ЖК, где можно почитать об имевшихся недочетах в других домах. Часто они повторяются, и вы будете знать, где искать дефекты. Знакомство с соседями, хотя бы заочное, поможет решить обнаруженные проблемы в местах общего пользования направлением коллективной претензии. Встречу с представителем передающей стороны назначайте днем, чтобы проводить осмотр в светлое время суток, темные углы следует подсвечивать фонариком.
Что нужно взять с собой?
| Документы | Паспорт подтвердить вашу личность, договор – право проведения осмотра конкретной жилой площади. |
|---|---|
| Канцтовары для заметок | В блокнот или планшет с несколькими листами бумаги. Ручками разных цветов стоит записывать все дефекты отделки, вносимые в специальный акт. Мелом обводятся требующие ремонта места на полу и стенах. На наклеенном бумажном скотче делаются необходимые записи. Смываемым маркером помечаются окалины, царапины на стеклах окон. |
| Измерительные инструменты | Лазерный дальномер (рулетка) позволит измерить площадь комнат, уровень со строительным правилом – ровность стен, молоток – пустоты в полу. Последнее можно определить хождением в женской обуви на каблуках. |
| Материалы, приборы для тестирования | С помощью лампочки проверяются патроны освещения, небольшого электроприбора (зарядки телефона, фена) – исправность розеток. Колебания тонкой бумаги, пламени свечи или зажигалки покажут не дует ли из окон, работает ли вентиляция. |
При желании этот набор можно дополнить стремянкой (табуретом), сменной одеждой, обувью для комфортного проведения проверочных работ. Также стоит воспользоваться спецприборами (тепловизором, дозиметром радиации, газоанализатором, индикатором электромагнитных излучений). Их можно взять в аренду, получив инструкцию по использованию на многих сервисах в интернете, или обратиться к специалистам. Если вы не уверены, что сможете правильно оформить результаты проверки, вызовите профессионалов
Так, специалисты компании Жилстрой в Ярославле расскажут, на что обратить внимание при приемке квартиры в новом доме, помогут заполнить документы.
Недочеты большие и маленькие
Когда дом будет сдан Госкомиссии, застройщик начнет приглашать дольщиков на приемку квартир. В идеале ситуация выглядит так: собственник приезжает на объект и осматривает помещения в присутствии представителя строительной компании. Если ни у кого нет замечаний, подписывается акт приемки-передачи. Это означает официальное согласие с тем, что обе стороны полностью исполнили свои обязательства и не имеют друг к другу претензий. Дальше следует выдача ключей и заселение.
Но так, к сожалению, получается не всегда. Иногда в новой квартире обнаруживаются недостатки. И если на одни из них можно закрыть глаза, то другие оказываются более существенными и требуют участия девелопера. Все вопросы гарантий и принятия помещений у застройщика регулируются статьями 7 и 8 214 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Но на практике они вызывают много споров, сообщает юрист Юрий Крюков. По закону застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным требованиям.
Если эти обязательства не выполнены, дольщик вправе отказаться от подписания акта приема-передачи и требовать устранения недостатков при условии, что они ухудшают качество объекта или делают его непригодным для использования. Однако такое трактование в законе вызывает множество вопросов как у обеих сторон договора долевого участия, так и в судах, поскольку здесь нет четких формулировок.
Например, многое зависит от того, как именно передается квартира: с отделкой или без, говорит Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege. В первом случае квартира передается участнику долевого строительства «под ключ». Здесь к явным строительным недочетам можно отнести разбитую сантехнику, искрящую электрическую разводку, трещины в межкомнатных стенах.
Во втором случае квартира часто передается даже без внутренних стен и стяжки полов. Тогда объективными дефектами могут считаться сломанная входная дверь, деформированные стены, погнутые батареи отопления, объемные натеки бетона на полу, сквозные отверстия в полу или потолке.
Если попытаться обобщить, то к существенным недостаткам строительства можно отнести:
— несоответствие квартиры планировочному решению как по метражу, так и по конфигурации;
— сильно отклоняющиеся от плоскости стены, пол, потолок (попросту кривые);
— поврежденные или некачественно установленные окна и входные двери;
— незаделанные технологические отверстия;
— проблемы с водоснабжением (отсутствие воды или, напротив, протечки);
— проблемы с продуванием или промерзанием оконных конструкций;
— неработающая вентиляция;
— поврежденный электрический провод.
«Случаи с выявлениями существенных недостатков при приеме квартиры на рынке действительно возникают. Но крупные и ответственные компании стараются передавать квартиры без недостатков, либо устранять их в разумные сроки»Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»
Сложные моменты и тонкости процедуры
Существуют сложные моменты процедуры. Так, при первичном обращении в регистрационную палату могут потребоваться дополнительные документы. настаивайте на том, чтобы у вас приняли тот пакет документов, который уже собран и выдали расписку по установленной форме. Это даст старт началу регистрации.
Тонкости этого процесса таковы, что в данный момент законодательно никак не урегулирована очередность предъявления прав на собственность. Поэтому процветает такой вид мошенничества, как перепродажа уже проданных квадратных метров в новостройках. И тут собственником становится тот, кто первый обратился по поводу регистрации. Поэтому следует торопиться и делать все оперативно.
Где заказать оценку квартиры для ипотеки
Оценивание квартиры представляет собой тщательный анализ всех аспектов от состояния жилья до места расположения, именно поэтому деятельность по мониторингу жилых помещений могут осуществлять лица, которые не только обладают специализированными знаниями, но и состоят в саморегулирующей организации оценщиков во исполнение норм ст.4 ФЗ №135.
При этом оценщики могут быть как штатными работниками компаний, предоставляющими услуги анализа жилых помещений, так и частные практики. Таким образом, будущий клиент банка в преддверии оформления ипотеки может обратиться за определением реальной стоимости квартиры, как в официальное учреждение, так и к частному лицу.
Однако, ввиду того, что банк весьма тщательно подходит к предмету залога и определению его цены, зачастую заемщику предлагается обратиться в компанию, с которой кредитная организация уже сотрудничает. Конечно, клиент вправе отказаться и выбрать своего оценщика для проведения независимой оценки квартиры для ипотеки, но вероятность того, что банк примет документ будет под сомнением. Во избежание спора желательно согласиться с будущим кредитором, к тому же оценщик, сотрудничающий с банком, выполнит работу в кратчайшие сроки.
Преимущества профессиональной приемки
Помощь специалистов в приемке новой квартиры от застройщика имеет много плюсов:
- выявляются скрытые дефекты помещения, которые не смог бы заметить непрофессионал;
- при обследовании используются особые точные приборы, недоступные обычному дольщику;
- проверяется не только качество строительных работ – тестируются отопление, сантехника, электрика, вентиляция;
- приводится грамотная аргументация, почему выявленные недостатки являются существенными;
- оказывается содействие при оформлении дефектной ведомости, где фиксируются все обнаруженные изъяны квартиры;
- повышаются шансы урегулировать спорные вопросы со строителями, не обращаясь в суд.
Кроме вышеперечисленных преимуществ, следует отметить, что эксперты досконально знают требования СНиПов и ГОСТов, которые обязаны соблюдать застройщики. Нередко представители строительной компании отказываются устранять недочеты, ссылаясь на то, что они не мешают проживанию в квартире. Например, несущественными им кажутся царапины на окнах или неровно наклеенное полотно обоев. Но грамотное обоснование экспертов, что данный брак является нарушением строительных норм и правил, поможет добиться исправления дефектов.
Как принимать квартиру по СНиП самостоятельно – нормы приемки
Материалы пособия разбиты согласно «оглавления» на несколько файлов.
Начать использование пособия рекомендуется с раздела «Руководство», в котором Вы найдете пошаговый порядок действий, а также раздела «Порядок и сроки подачи документов».
Для большего понимания приведены как образцы бланков для заполнения документов, так примеры их заполнения.
Для удобства заполнения в бланках актов осмотра сразу указано большинство видов работ, подлежащих приемке и осмотру (в зависимости от комнатности и объема отделки помещения предлагается один из 4-х актов). Если виды принимаемых и проверяемых работ отличаются от наиболее распространенных, указанных в акте, необходимо добавить соответствующий подпункт самостоятельно или не использовать не нужную таблицу подпункта (если работы данного вида отсутствуют или не могут быть проверены).
Для корректного проведения проверки как самостоятельно, так и с участием помощника или специалиста, приведена схема проверки с подробным описанием процесса и методов измерений. Пункты и порядок в схеме соответствуют порядку в акте осмотра. Сразу в схеме приведены десятки фотографий, показывающих примеры нарушений проверяемых параметров.
Все нормативные значения, необходимые при проведении проверки, указаны в «Допусках и нормативах приемки» в том же порядке, как и в акте осмотра. При составлении акта необходимо учитывать данные из этого раздела.
Специально для Вашего удобства вынесен в отдельный документ полный алгоритм действий (как досудебных, так и судебного производства) при получении (приобретении) новой квартиры или дома. Такая «памятка» является наглядным материалом для контроля процесса взаимодействия со всеми участниками на всех этапах и позволяет не упустить время и подготовиться к отстаивании своей позиции (при необходимости) и интересов заранее.
Последствия продажи квартиры без акта приема-передачи
Как было отмечено выше, не все органы регистрации требуют обязательного наличия акта, что служит причиной возникновения некой коллизии и наличия признаков незавершенной сделки. На практике, в таких случаях, никаких серьезных последствий отсутствие акта за собой не повлечет. Однако сторонам всегда следует более прагматично подходить к вопросу оформления документов и моделировать возможные дальнейшие последствия.
Самыми незначительными и не такими уж болезненными неприятностями могут быть споры относительно внезапно обнаруженных долгов по коммунальным услугам, распри относительно повреждения новыми собственниками внутренней отделки жилища, при условии, что сумма сделки окончательно сторонами не утверждена, и т. д.
Гораздо более существенным и небезопасным для продавца является регламентированный законодательством факт перехода риска случайного повреждения или гибели предмета сделки. Эта норма предусматривает переход всех рисков от продавца к покупателю после фактической передачи, а единственным документом, подтверждающим это, как раз и является акт приема-передачи.
Недобросовестные покупатели, которым не чужды признаки мошенничества или обмана, вполне могут воспользоваться ситуацией, при которой их действиями может быть причинен вред третьим лицам, например, в случае пожара. Безусловно, продавец, при грамотной защите своей позиции в суде, сможет доказать факт передачи недвижимого имущества покупателю, однако, при этом нужно будет потратить определенное время и нервы.
Какими бывают строительные недостатки
Дольщику также необходимо знать, какие изъяны являются существенными, а какие – нет. К первым относятся те, из-за которых жить в квартире будет не только некомфортно, но и небезопасно.
Опасные для жизни строительные недостатки:
— трещины в стенах;
— сквозные дыры в межэтажных перекрытиях;
— неработающая вентиляция;
— неисправное газовое оборудование;
— плохая электропроводка;
— плесень.
Если в квартире отсутствует что-либо, предусмотренное ДДУ, например в ванной нет необходимого сантехнического оборудования, то это тоже веская причина для отказа принимать квартиру.
Несущественными недостатками считаются те, которые не влияют на качество жизни.
Неопасные для жизни строительные недоделки:
— плохо отрегулированные окна, двери;
— небольшие трещины в ненесущих стенах;
— царапины, сколы, потертости на полу, дверях, окнах;
— криво наклеенные или отклеивающиеся обои;
— неровности на стенах;
— неработающий лифт;
— строительный мусор.
Как рассказал Новострой-М юрист Юрий Крюков, при обнаружении существенных изъянов дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры и потребовать их устранения, либо снижения стоимости квартиры, либо выплаты компенсации за самостоятельное исправление.
Если выявленные недостатки несущественные, дольщик не может не принять квартиру, иначе застройщик все равно ее передаст по акту, подписанному в одностороннем порядке. Все обнаруженные дефекты нужно сфотографировать, вписать в смотровой лист и вручить его представителю застройщика. Последний должен поставить отметку о принятии списка.
Если вы не запишете повреждения в акт осмотра, а обнаружите их после того, как приняли квартиру, то застройщик имеет полное право отказаться от их устранения. Теперь уже невозможно доказать, что изъян на совести строителей – что-то отколоть и поцарапать могла и ваша ремонтная бригада или вы сами.
По закону на работы по устранению недостатков у застройщика есть 45 дней. Если дефекты не убраны в этот срок, можно обратиться в суд. За каждый день задержки устранения недостатков застройщик должен будет выплатить покупателю 1% от стоимости квартиры.
Однако нужно понимать, что некоторые недоделки проще исправить самому, в частности кривые стены. По опыту автора проекта «Магазин готовых ремонтов – Светелкин.РФ» Дмитрия Курковича, предъявлять застройщику претензии по неровным стенам бессмысленно. Допустим, вам пойдут навстречу и выровняют поверхность так, что она будет соответствовать нормативам, однако наспех сделанная штукатурка часто держится плохо. Намного проще доплатить бригаде за исправление, чем позже получить отвалившуюся вместе с обоями штукатурку.
Если не удалось договориться…
Нечасто, но все же возникают ситуации, когда находит коса на камень, и дольщик с застройщиком не могут договориться о приемке квартиры. Один считает, что обнаруженные недостатки слишком серьезные и строители обязаны их исправить за свой счет, а другой не видит своей вины и не соглашается нести расходы.
В этом случае снова следует обратиться к 214-ФЗ, говорит Денис Артемов. Согласно ст. 7, если объект построен с нарушениями по качеству, то покупатель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если качество будет совсем ужасным, или строители не смогут устранить дефекты, дольщик может разорвать ДДУ в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на возвращаемую сумму (1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ). При этом понятия «существенности» в 214-ФЗ нет.
Однако, согласно п. 4 ст. 9, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного дольщиком исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным ФЗ.
Там есть такое определение: «существенный недостаток – это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки».
Эта формулировка может быть использована в суде. Кроме того, вопрос о том, являются ли строительные недоделки квартиры существенными или нет, довольно часто разрешается строительно-технической экспертизой.
Что делать, если нет времени на самостоятельную приемку квартиры?
Прием квартиры у застройщика – это предусмотренная законом процедура.
По большому счету, потенциальный собственник должен быть сам заинтересован осмотреть сдаваемый объект и степень его готовности. Только приняв участие в осмотре, можно потребовать устранения выявленных нарушений до подписания акта.
Иначе, спустя положенный срок, объект считается принятым автоматически.
Если нет времени или здоровья проехать лично, можно привлечь специалистов по жилищному фонду, оформив у нотариуса соответствующим образом доверенность
Закон не запрещает привлечь к осмотру любого человека, неважно, имеются ли родственные связи, предоставив документально заверенные полномочия
