Самостоятельные заговоры на продажу недвижимости

У частного лица

Поиск осуществляется по тому же принципу, о котором говорилось выше:

объявления на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью;
объявления в СМИ;
столбы и стенды с объявлениями.

Если продавец обращается за помощью в агентства недвижимости, покупатель наполовину может быть уверен в том, что особых сюрпризов заключение сделки не принесет.

Сбор и проверка документов

Для убежденности в юридической чистоте как будущей сделки, так и самого объекта коммерческой недвижимости, от продавца необходимо потребовать следующие сведения:

копию паспорта (если продавец – физ.лицо или ИП);
сведения из ЕГРИП (если продавец-ИП);
сведения из ЕГРЮЛ, копия учредительных документов и сведения о руководителе организации (для юр.лица);
документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, сведения о приватизации и т.д.);
выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
технический и кадастровый паспорт;
историю перехода прав на данный объект;
сведения об оплате услуг ЖКХ для уверенности в отсутствии задолженности;
отказ бывшего супруга от данной недвижимости, если она была приобретена во время брака (для физ.лиц и ИП).

Заключение договора и регистрация

В договоре купли-продажи указываются аналогичные сведения, что и после проведения торгов. При регистрации нового права собственности в Росреестре продавец обязуется предоставить документ, удостоверяющий личность или копию учредительного документа организации, если речь идет о юридическом лице. Оплата гос.пошлины в данном случае также возлагается на покупателя без изменения ее суммы (2 тысячи для физ.лиц и 22 тысячи рублей для юр.лиц).

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.

При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.

Как себя вести, когда клиент найден?

Начинающий риэлтор, который уже нашел первого клиента, должен еще потрудиться, чтобы сделка увенчалась успехом. В общении с собственником стоит начать с предложения бесплатных услуг. Это может быть помощь в оформлении и сборе пакета документов, юридическая консультация, аудит. После этого можно предложить полноценное заключение договора. Далее придется найти вторую сторону и довести процесс до логического конца.

Необходимо помнить, что риэлтор с небольшим опытом сам может стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда клиент договаривается с найденным покупателем за спиной сопровождающего сделку специалиста

Чтобы исключить сговор настоящего и будущего собственников, следует уделять большое внимание всем контактам

Сделка совершена, и встает вопрос: как найти новую квартиру для продажи? Есть хорошая новость – имея первый опыт, продолжить работу будет гораздо легче. Советы опытных продавцов недвижимости рекомендуют вести поиск по уже сработавшим каналам. И только, когда начинающий маклер наработает достаточное количество сделок с собственниками, он сможет обеспечить себе достаточно прочную репутацию, которая будет сама работать на него.

С чего начать?

Первые шаги для риэлтора заключаются в поиске квартир для продажи. Как начинающему специалисту найти клиентов? Не стоит пытаться охватить большие сферы влияния. Люди, выставляющие квартиры для продажи, предпочитают обращаться в агентства в своем районе. Если речь идет о крупном городе, понадобится некоторый антураж, позволяющие заявить о серьезности вашей репутации. Не нужно арендовать офис – современный формат коворкинга выглядит привлекательно, и в нем можно забронировать переговорную. Кроме того, для клиентов риэлтора такой антураж будет выглядеть более солидно.

Еще один важный совет начинающему специалисту риэлтору касается выбора сегмента рынка. По возможности, поиск стоит вести в конкретном области рынка. К примеру, если у риэлтора есть желание работать с коттеджными поселками, дачами, загородными домами, бессмысленно будет распыляться на общение с собственниками квартир. Но для новичка самый перспективный клиент – это обычный владелец жилья в многоэтажном доме, желающий с выгодой провести продажу своей квартиры.

Всегда помните: только 30% людей, с которыми вы общаетесь по своей новой профессии, станут в будущем клиентами. Остальные 70% встреч пройдет впустую или с негативным результатом. Чтобы повысить процент успешных продаж, риэлтор должен:

расширять свой круг общения за счет полезных контактов;
использовать “сарафанное радио”;
расширять диапазон инструментов для поиска;
поддерживать с собственниками и покупателями взаимоотношения после сделки.

Именно такой формат работы позволит начинающему маклеру с течением времени достичь значительных успехов в поиске клиентов.

Как продать недвижимость: составление договора продажи

Договор продажи недвижимости – это разновидность стандартных договоров купли-продажи. Пункты и правила таких договоров имеют схожие характеристики. Как правило, продавец берет обязательства по подготовке всех документов на передачу недвижимости, а покупатель подтверждает сделку передачей оговоренных денежных сумм. При посредничестве агентства недвижимости в купле-продаже составление договора берут на себя профессионалы, обеспечивая правовую защиту и продавцу и покупателю.

Для продажи недвижимых объектов социальной значимости существуют некоторые законодательные ограничения, которые должны обязательно учитываться при составлении договоров купли-продажи. Такие объекты могут иметь важную хозяйственную или гражданскую роль в пределах города или государства в целом.

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
2. расклейка, «семья купит квартиру»;
3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

— предмет — сама квартира;
— юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
— из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

— увидеть квартиру;
— на основании каких документов продают;
— мотивы продажи;
— назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

1. Согласится и подпишет;
2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

— Вы продаете квартиру?
— А какая цена на сегодняшний день?
— А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

— должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
— с правильными адекватными продавцами.

Покупателя ограничивают в выборе

«Я отобрал для вас самые лучшие варианты», – скажет он клиенту. Но чаще всего за этими словами скрывается следующее: «Я отобрал для вас те квартиры, с которыми:

— будет легкая для меня сделка: квартиры в прямой продаже;

— до кого я смог дозвониться, чтобы не тратить свое драгоценное время и не перезванивать по два раза;

— квартиры моего агентства и знакомых риэлторов, ведь там я смогу договориться о дополнительной комиссии со стороны продавца».

Чтобы найти 10-15 квартир к просмотру, риэлтор обращается к одной, максимум двум базам недвижимости, использует большое количество досок объявлений и других ресурсов для поиска недвижимости.

ИТОГ: клиент не получает всю информацию, видит «искаженный» рынок, предоставленный агентом. Покупателя попросту ограничивают в выборе, а он за это платит деньги.

Подводные камни и мошенничество

Мошенничество в сфере недвижимости подпадает под статью 159 УК РФ, которая предусматривает ответственность от штрафа от 120 000 рублей и до лишения свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, в зависимости от размера причиненного ущерба.

Нечистые на руку работники в сфере продажи и аренды недвижимости используют различные обманные схемы для выманивания денег у ничего не подозревающего наивного покупателя.

Вот некоторые из них:

Кабальный договор. Клиент обращается в небольшое агентство недвижимости, те заключают с ним договор, с натянуто прилизанными улыбочками и начинают «работать».
Предлагают покупателю несколько « нерабочих» вариантов и когда тот психует и намерен отказаться от дальнейшего сотрудничество, тычат пальчиком в бумажку дескать «вашей рученькой подписано, что целый год невозможно осуществить ни одну сделку без нашего участия». Либо возможно заплатить процент от стоимости объекта недвижимости и спасаться от мошенников.
Покупка недвижимости у лица, не имеющего на это полномочий. Акционеры вступили в преступный сговор или между ними возник конфликт. Если хотя бы один из них был не в курсе сделки или не дал своё согласие на её проведение, то сделка признаётся недействительной, а покупатель может потерять не только своё время, но и деньги.
Если у компании поменялось руководство, необходимо связаться с прошлыми владельцами и выяснить, нет ли у них претензий на эту недвижимость и действительно ли там менялось руководство.
Двойная продажа. Один и тот же объект недвижимости может быть продан собственникам несколько раз с целью наживы.
Покупка недвижимости с обременением. На продаваемую недвижимость может быть наложен арест и такая сделка в итоге оказывается недействительной. Покупатель не получает ни недвижимости, ни своих денег обратно.

Техника продаж недвижимости

При покупке чего-либо, мы решаем свою проблему, утоляем свою потребность

Важно понимать, что в продажах жилой недвижимости, клиенты решают очень важную проблему – они покупают себе дом, место, где они будут жить, формировать семью, встречать гостей, отдыхать. Крыша над головой – это одна из первичных потребностей по пирамиде Маслоу, она находиться рядом с едой и безопасностью

Именно поэтому, перед покупкой жилья, абсолютно все клиенты много думают, смотрят много вариантов, долго решаются на покупку. Задумайтесь, вы продаете им то, на что они могли собирать 20 или 30 лет, тяжело работая и лишая себя всяких благ

Высокая цена и глубокий смысл, который вкладывают клиенты в эту покупку, заставляют их вести себя крайне осторожно, недоверчиво и порой непредсказуемо. Именно поэтому техника продаж недвижимости отличается от всех остальных

Единственное, что их объединяет — это доверие!

Для риэлтора, доверие – это ключ к мыслям покупателя

Не важен возраст, образование, внешность риэлтора – важно то, как он может найти подход к клиенту. Если клиент почувствует, что вы действительно хотите помочь ему выбрать жилье по хорошим условиям, то поверьте, он будет работать только с вами.

Чтобы достичь нужной точки доверия, нужно продемонстрировать клиенту свою компетентность и открытость. Перед каждой встречей с клиентами, вы должны подготовиться:

Пообщайтесь с владельцем жилья. Пусть он расскажет вам что знает о своей квартире или доме

Важно все: соседи, шумоизоляция, район, инфраструктура и т.д.

Обойдите район и убедитесь, что все, что рассказал хозяин, правда. Заодно сделаете собственный вывод касательно объекта и цены.

Продумайте, как вы будете объяснять клиенту, как ему доехать на просмотр

Зачастую, риэлторы сами не знают, как и чем добраться до точки, не говоря уже о характеристиках объекта.

Когда вы встретитесь с клиентом, будьте на позитиве и успокойте клиента, скажите: «Не переживайте, если не подойдет, есть еще парочку хороших вариантов! У нас все получиться!» Так вы можете войти в один купол эмоций с клиентом и начать формировать доверие. Просматривая жилье не поддакивайте хозяину и не принимайте ничью однозначную сторону. Вы помогаете клиентам не только выбрать, но и увидеть главное в жилье.

Если клиенты не спрашивают за цену сами, начните задавать вопросы самостоятельно. «Сколько? Какой торг? Что остается в квартире? Когда готовы покинуть жилье? Что с документами? Кто прописан?» Так, нерешительные покупатели смогут получить намного больше информации, чем они могли получить самостоятельно. Этим, вы им очень поможете и еще на шажок приблизитесь к зоне доверия клиента.

Не стесняйтесь высказывать свое экспертное мнение: «Вы знаете, этот вариант хорош тем, что можно поторговаться на ремонт санузла и быстро оформить. Здесь документы в порядке! Цена нормальная.».

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Мошенничество при передаче денег

Передача денег вызывает большое беспокойство у всех продавцов, ведь именно в этот момент чаще всего возможен обман. Самый опасный вариант – это передача денег из рук в руки, и продавцу ни в коем случае нельзя на это соглашаться, ведь купюры могут оказаться фальшивыми. Или же покупатель может подсунуть вам «куклу».

Безналичный расчёт – тоже далеко не безопасный вариант, поскольку есть риск, что после регистрации договора купли-продажи покупатель просто не перечислит вам деньги. При этом ваша квартира уже станет его собственностью.

Все расчёты стоит проводить через банк. Покупатель арендует на какое-то время (примерно на месяц) банковскую ячейку, куда он в присутствии продавца закладывает деньги. Если сделка пройдёт успешно, продавец сможет их получить при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи в течение примерно 20 дней. А если же она сорвётся, в конце срока аренды ячейки покупатель сможет забрать их обратно.

Риэлтор использует общую базу

Покупатель приходит в агентство недвижимости со словами: «Я хочу купить 2-х комнатную квартиру у метро. Сколько она будет стоить, и что вы можете предложить?».

Риэлтор открывает одну из ведущих баз недвижимости (для Петербурга это сайты bn.ru и emls.ru), делает подбор вариантов из этих баз, распечатывает данные с сайтов, и демонстрирует клиенту. Делает это так, чтобы клиент не узнал, что информацию он может легко получить сам в интернете.

Полагаясь на эти данные, риэлтор объявляет примерную стоимость квартиры, которую покупатель хочет приобрести, интересуется, за счет каких средств будет приобретено жилье, а также записывает дополнительные пожелания клиента. Если клиент соглашается сотрудничать с агентством, поясняет, что ему нужно потратить 1-2 дня на обработку представленной информации, чтобы позвонить всем продавцам, указанным в рекламе, узнать, подходит ли объект под все требования клиента, назначить просмотры отобранных объектов.

Как происходит передача денег при заключении сделок с недвижимостью — 3 главных способа

Так как при совершении сделок с недвижимостью не избежать этапа передачи денег, то этот вопрос стоит рассмотреть подробнее.

В большинстве своем в таких сделках фигурируют солидные денежные суммы, передача которых должна производиться максимально безопасно. Вряд ли кто-то решится сегодня производить расчет наличными в несколько миллионов рублей, никак не обезопасив себя.

Альтернативой станет безналичный перевод на банковский счет, что иногда требуется при ипотеке или оформлении квартиры в собственность в новостройке, которая была приобретена с использованием бюджетных средств по одной из государственных жилищных программ. Можно рассчитаться и наличными следующими способами.

Способ 1. Банковская ячейка (депозитарий)

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Если по какой то причине оформление права собственности не состоялось, то покупатель сможет беспрепятственно изъять деньги. Продавца допустят к ячейке только с паспортом и документами, подтверждающими переход права собственности покупателю. Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью гарантирует безопасность и исключает мошенничество.

Способ 2. Депозит у нотариуса

Это тоже надежный, но довольно дорогой способ передачи денег. Сам по себе он стоит всего 1500 рублей, но при этом сделка с недвижимостью у нотариуса и оформление согласия супруга на нее обойдутся еще примерно в 20 тыс. рублей, в зависимости от суммы сделки.

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Способ 3. Аккредитив

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

Как продать недвижимость: стоит ли скрывать недостатки продаваемой недвижимости?

В любом серьезном агентстве недвижимости Вам скажут, что заведомо обманывать покупателей не рекомендуется. Например, приукрашать достоинства продаваемой квартиры или скрывать явные недостатки, которые сразу же бросятся в глаза при осмотре дома или земельного участка. Прежде всего, Вы сэкономите время, как свое, так и покупателей, которые при малейшем обмане потеряют к Вам доверие. Лучше сразу сделать акцент на всех недостатках продаваемой недвижимости, объективно оценив их, тогда покупатель морально подготовится к ним и будет воспринимать как должное. Доверие в купле-продаже недвижимости всегда основывается на достоверности информации.

Какой вариант лучше?

Несомненно, у приобретения коммерческой недвижимости через аукцион есть свои преимущества:

цена будет ниже;
и объект недвижимости, и документы будут юридически чистыми;
чаще всего торги проводятся в электронной форме, что тоже является удобным способом заключения сделки.

Очевидный минус – среди лотов может не быть того, который по своим характеристикам подходит покупателю. Большее разнообразие предложений предоставляют частные лица, еще один плюс которых – более быстрые сроки оформления. Не нужно ждать аукциона, нет риска проиграть его. Доверием будет пользоваться та коммерческая недвижимость, которая продается частным лицом через агентство недвижимости. При возможности лично спросите продавца о каких-то сведениях, которые документально невозможно получить. Однако приобретение у частного лица имеет множество рисков.

Классификация загородной недвижимости

Загородные дома в Москве и Подмосковье делится на несколько видов:

Эконом-класс. Отличается низкой стоимостью и лояльными требованиями к качеству строительных материалов. Площадь дома не превышает 80 кв.м., участка – 12 соток. Располагается на расстоянии от 30 км до МКАДа. Обладает типичным архитектурным обликом, социально значимые объекты и магазины могут находиться вдалеке, на расстоянии от одного километра и более. Стоимость – около 6 млн. руб.
Комфорт-класс. Популярен среди москвичей. Удаленность от МКАДа – не более 50 км, площадь дома – от 160 до 300 кв.м. В архитектуре используются современные идеи, требующие минимальных вложений. Дома продаются как под самоотделку, так и с готовым дизайнерским ремонтом. Главным требованием к строительным материалам является качество, внешнему виду отводится второстепенная роль. Уровень развития инфраструктуры – средний. Цена не превышает 13 млн. руб.
Бизнес-класс. Дома характеризуются повышенным уровнем комфорта и большей площадью – от 250 кв.м. Удаленность от кольцевой автодороги — до 50 км. В архитектуре применяются современные стили без завышенных требований. Обязательно участие дизайнера в процессе ремонта. Для строительства актуальны: кирпич, монолит-блок, деревянный каркас. Ценовой диапазон – от 13 до 23 млн. руб.
Премиум-класс. Относится к линейке элитной загородной недвижимости в Москве и Подмосковье. Дома располагаются на расстоянии не более 30 км от МКАДа, находятся ближе к старой Москве. Коммуникационные системы централизованные, а для строительства применяются качественные материалы: монолит, кирпич, клееный брус. Инфраструктура развитая: аптеки, магазины, детские сады, школы находятся в непосредственной близости. В архитектурном и дизайнерском облике используются разные стили – от старинных до современных. Стоимость – от 23 до 43 млн. руб.
Де-люкс. Высочайший класс. Требования к удаленности от МКАДа не предъявляются: дома могут находиться как в 30 км от автодороги, так и на большем расстоянии. Изюминка – расположение в сосновом бору, на берегу реки или в экологически чистом районе. Площадь жилья – от 400 кв.м., большие участки – от 30 соток. Купить элитную недвижимость в Подмосковье можно за цену в несколько миллионов долларов (от 40 млн. и выше).

Как продать недвижимость: получение аванса/задатка от покупателя

Когда предварительный договор о купле-продаже недвижимости благополучно заключен, обе стороны (покупатель и продавец) полностью удовлетворены стоимостью и условиями продажи, наступает момент приема аванса. Получать задаток выгодно, прежде всего, для продавца недвижимости, так как покупатель может в любой момент до подписания договорных документов передумать и аннулировать сделку. Тогда будет жаль времени, потраченного на ведение переговоров и осмотр квартиры или дома. А время в наши дни тоже является товаром дорогим. В качестве компенсации «за труды и хлопоты» хотя бы останется денежный задаток.

Как правило, в агентствах по купле-продаже недвижимости акцент на передачу аванса со стороны потенциального покупателя делается сразу. Это сугубо добровольная акция, по желанию сторон, она может фиксироваться на бумаге, но дает большие гарантии продавцу в совершении сделки. Составлять предварительный договор на получение аванса продавцу следует в том случае, если к оговоренному моменту передачи собственности вся процедура подготовки документов будет точно обеспечена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
имеет ли компания статус резидента РФ;
Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно! Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Особенности проведения альтернативной сделки

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку

Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам

Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

разделе квартиры с долевыми собственниками;
проживании родственников на общей жилплощади;
обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
разъезде коммунальных жильцов;
выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.