Содержание недвижимости в италии

Как правильно выбрать место?

Выбор региона – это первое, на что стоит обратить внимание. Нужно определить, что для вас является более важным, а также решить, какой бюджет вы предполагаете потратить

Нужно определить, что для вас является более важным, а также решить, какой бюджет вы предполагаете потратить.

Хотите ли вы приобрести объект для дальнейшей сдачи в аренду или ищете дом для отдыха? Нравится ли вам удобно и быстро путешествовать по Италии и другим европейским странам?

Например, если вы решили приобрести дачу на море, но также хотите иметь возможность путешествовать, вам не подойдет недвижимость на островах Италии – Сардинии, Иски, Сицилии. Это хорошие курортные регионы, но они имеют серьезные ограничения с точки зрения передвижения. В этом случае вам больше подойдет недвижимость на побережье Лигурии, Тосканы, Адриатики или других прибрежных регионов.

Если вы собираетесь сдавать объект в аренду, обратите внимание, что на побережье и на озерах рынок аренды в основном сезонный. Для заключения длительных договоров я рекомендую рассматривать крупные города с университетами, офисами крупных компаний, такие как Милан, Турин, и т.д

В них постоянный спрос на аренду, который не зависит от сезона, а также более высокие цены.

Выбор жилья

Прежде всего, вам нужно определиться какой тип жилья и для каких целей вы хотите приобрести. Это может быть современная вилла или квартира со всеми удобствами, построенная с использованием самых современных материалов и технологий, или старый дом, нуждающийся в кардинальной реконструкции. Как только вы определились с выбором и нашли жилье своей мечты, нужно организовать осмотр

При осмотре важно обратить внимание на состояние стен (трещины, сырость), состояние крыши, наличие всех коммуникаций

Если Вы планируете в будущем сдавать в аренду свою недвижимость, уточните хорошо ли обслуживается район общественным транспортом, и учтите, как далеко находится аэропорт. В больших городах поблизости обязательно должна быть остановка автобуса или метро, так как в Италии использование общественного транспорта является нормой. Апартаменты и виллы вблизи от пляжа имеют очень высокий рентабельный потенциал, как благодаря постоянному росту в цене, так и ввиду практически полного отсутствия новостроек на берегу.

Если Вы хотите искать жилье самостоятельно для поиска используйте эти сайты:

1. Недвижимость на «Италии по-русски»
2. Casa.it
3. Immobiliare.it

Можете воспользоваться также сайтами крупнейших риэлтерских агентств Италии:

1. Tecnocasa
2. Gabetti

Сколько стоит земля в Италии

Сначала рассмотрим возможность покупки земельного участка в Италии. Если вы долго думали, какие апартаменты вам нужны и если вы хотите себе загородную недвижимость, то первое, о чем нужно позаботиться — это земля в Италии. Купить земельный участок — дело достаточно сложное. В первую очередь определитесь с целью покупки. Вся земля в Италии делится на два вида — сельскохозяйственная и под строительство.

В первом случае речь идет о людях, которым нужно что-либо выращивать. Второй вариант, скорее всего подходит нам — это земля под жилое строительство. Кроме того, её можно использовать для того, чтобы построить промышленную фирму, туристические структуры и отели.

Соответственно, вы можете построить жильё для себя, да еще и сделать на этом неплохой бизнес и заработать немалые деньги. Основная трудность — это то, что дешевле будет купить участки для сельскохозяйственной деятельности. Стоят они недорого благодаря разумности экономической структуры Италии: сельскохозяйственная деятельность не может приносить таких доходов, как крупный бизнес, который можно развить на землях под строительство.

Цены под строительство в Италии совершенно другие. Прежде чем заняться покупкой земельного участка, настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости, которое возьмет на себя обязательство решения всех ваших формальных проблем и поиском наиболее адекватных вариантов. Это должно избавить вас от проблем с правовой основой страны при различных операциях, если вы всё же соберетесь покупать недвижимость в Италии.

Защита ваших прав

После того как вы выбрали свой дом, нужно обеспечить защиту своих прав. Проверить, соответствует ли жилье заявленным параметрам и правильно ли жилье оформлено в кадастровом и коммунальном регистрах, так как нередко данные в этих двух учреждениях различаются. Быть может через 2 года над вашим домом пройдет скоростное шоссе? Соответствует ли планировка недвижимости указанной в документах муниципалитета? Существует целый ряд параметров, по которым проверяют жилье. Если проверка недвижимости будет выполнена поверхностно, можно столкнуться с множеством неприятных моментов даже через несколько лет после ее приобретения.

Для большинства покупателей итальянское законодательство, регламентирующее покупку недвижимости, может показаться чрезвычайно сложным, поэтому на данном этапе для проверки недвижимости и сопровождения акта, вы можете обратиться в консалтинговую компанию, которые оказывает услуги по независимой проверке недвижимости.

СНГ для решения проблем

Именно для решения проблем в рамках одной общности и проведения согласованной политики на постсоветском пространстве было создано Содружество Независимых Государств. На добровольной основе входят в него бывшее республики СССР. В ведении органов СНГ вопросы экономики, культуры и безопасности. К сожалению, не все государства вошли в его состав. Некоторые из него успели уже выйти. Хотя Содружество — хорошая площадка для взаимопонимания. Впрочем, возможны и другие формы. Подобные, например, инициативе Беларуси по созданию Союзного государства России и Беларуси.

Главное ведь то, что нам всем жить если не вместе, то все равно рядом: хорошие соседи лучше плохих.

Продажа недвижимости

Ситуация на рынке. Согласно данным Статистического комитета Италии, в 2019 году рынок недвижимости страны находился на пути медленного восстановления, но в 2020-м будет просадка, полагают специалисты. Причины – закрытые границы, рост безработицы и карантин.

Тем не менее интерес инвесторов к Италии не затухает. Да и местные жители всё чаще переселяются в южные провинции, а потому интересуются предложениями на рынке. Покупательную способность подпитывают банки, предлагая выгодные программы кредитования и низкие ставки по ипотеке.

Жильё за год, ко второму кварталу 2020-го, подорожало на 3,4–5,5% в зависимости от региона. Риелторы не ожидают глобального обвала рынка и говорят, что больших скидок продавцы не предлагают.

Налоги. Если вы нерезидент Италии, налог при продаже – 20–45% от разницы между покупкой и приобретением. Для резидентов есть несколько вариантов. 

• Если купленное жильё – первое для собственника и пробыло во владении менее пяти лет, налог платить не нужно. Условие – в течение года приобрести другой дом или квартиру в Италии. В противном случае придётся заплатить 7% от кадастровой стоимости объекта.
• Если объекту более пяти лет и он не первый у собственника, налог составляет 20–45% от разницы между ценой покупки и продажи.

На размер налога также влияет то, в каком регионе находится дом.

Налог на наследование и дарение составляет 4% для супругов и ближайших родственников (стоимость причитающейся доли – не более €1 млн), 6% – для дальних родственников, 8% – для третьих лиц.

Дополнительные расходы. Стоимость услуг риелтора – 2–4% от стоимости сделки. Нотариус берёт за свою работу 1–3% от цены продажи, причём чем эта цена ниже, тем выше ставка. В среднем нотариусу придётся заплатить €2,5–3,0 тыс. 

Оформление покупки

Рассмотрим поэтапно процесс приобретения. Покупатель выбирает жильё и делает так называемое «окончательное предложение о покупке» (proposta irrevocabile d’acquisto). Как правило, на данном этапе происходит оплата комиссии агентству, которая составляет около 3-5%. Владелец недвижимости должен одобрить предложение, после чего происходит подписание договора (compromesso или preliminare di vendita), в котором указываются все условия и детали процесса покупки недвижимости, а также технические данные недвижимости. В данном документе могут быть указаны и другие обязательства, такие как, например, наличие ипотеки.

Последним этапом покупки является подписание нотариального акта. Данный момент очень важен, так как русскоязычный покупатель должен понимать то, что он подписывает. Поэтому необходимо обратиться к переводчику, а лучше к специалисту, который сможет все проверить и убедиться, что были учтены все права его клиента согласно итальянскому законодательству. После подписания необходимо оплатить услуги нотариуса, все налоги и сборы, а также оставшуюся часть стоимости жилья (saldo) продавцу.

Коммунальные услуги

Сумма коммунальных платежей разнится в зависимости от размера и инфраструктуры собственности, а также региона, в котором она находится. Расходы могут варьироваться в пределах €500–6000 в год. Самый бюджетный вариант – иметь маленькую квартирку в Калабрии, один из самых дорогих – апартаменты в элитном комплексе в Абруццо или Тоскане. Но и качество жизни в этих регионах заметно разнится.

Плата за кондоминиум

Если вы приобрели квартиру в комплексе, скорее всего, в нём будет придомовой кондоминиум – аналог нашего товарищества собственников. Это сообщество отвечает за общее пространство: лифты, лестницы, придомовую территорию, бассейн. Нанимает садовников, уборщиков, чистильщиков, лифтёров и прочий необходимый персонал, чтобы в здании всегда всё было в порядке.

Плата за кондоминиум общая на дом – она делится в равных пропорциях между всеми собственниками. Если, к примеру, в здании 20 квартир, а общая сумма составляет €4 тыс. в год, каждый владелец будет платить €200. Общая годовая плата может доходить до €6 тыс. в зависимости от оснащённости комплекса.

Примеры (сумма годового платежа)

• Небольшой комплекс на один – три этажа без прилегающей инфраструктуры (нет бассейна, зелёной зоны, детской площадки) – €0–30 (на этаже жильцы убирают самостоятельно либо сами нанимают персонал).
• Средний, не элитный комплекс, но с минимально необходимой инфраструктурой (лифты, зелёная зона, парковка) – от €150.
• Развитый многоэтажный комплекс, в котором есть бассейн, консьерж, сад, детская площадка, лифты, – от €500.

Электричество, газ, вода, интернет

Если подача воды и отопления – центральная, то нередко счёт включают в кондоминиум. Но в большинстве итальянских домов центральная система отсутствует, так как в стране нет собственных ресурсов. Отапливать приходится электричеством или газом, приобретая баллоны. Тарифы разнятся в зависимости от компании-поставщика и конкретного региона.

Квитанции за газ и электричество приходят раз в два месяца. Суммы платежей определяются по счётчикам. Замена сломанного счётчика обойдётся в €50–100. Средние актуальные тарифы: 

• электричество – от €0,25 за кВт·ч (ночью дешевле)
• газ – от €0,22 за куб. м
• вода – от €1,37 за куб. м
• интернет – от €25 в месяц
• TV-антенна – €18–20 в месяц
• абонентская плата за обслуживание сетей, которые поставляют газ и электричество, – €18 в месяц (резиденты) или €25 в месяц (нерезиденты)
• газовый баллон (хватает на два-три месяца) – €40–60

Интересная особенность: за TV-антенну платят все, исключение – невозможность её установить. То есть если даже у вас не подключено телевидение, но сделать это возможно, налог за TV вы всё равно платите.

Чтобы экономить ресурсы, итальянцы используют энергосберегающее оборудование: лампочки, технику с маркировкой А+++, а при покупке дома учитывают его энергоэффективность по присвоенному индексу (A, B, C, D, E, F, G). Кстати, расходы на обогрев дома с индексом A и G могут разниться даже вдвое.

Страховка

Страховать приобретаемое жильё обязательно, только если вы покупаете его в ипотеку. В остальных случаях страховка – по желанию. Цена годового полиса – 1–4% от стоимости недвижимости. Страховая компания может снизить ставку, если вы постоянный клиент и практически не задействуете полис.

Финальная стоимость страховки зависит от компании и конкретных условий. В среднем она составляет €180–200 в год. 

Что касается внесения коммунальных платежей – ситуация такая же, как и с налогами: можно платить удалённо через интернет-банкинг или через сайты компаний-поставщиков, а также приходить с квитанциями в банк или на почту. Ещё один вариант – доверить решение этого вопроса управляющей компании.

Италия, Рим

Способы заключения сделки

Сделка по покупке недвижимости может быть совершена двумя способами:

• При личном участии покупателя;
• Через посредников, действующих в рамках доверенности.

Чаще всего, расчет за выбранный недвижимый объект производится с помощью банковских чеков. Это значит, что на счету у покупателя должна находиться достаточная для проведения сделки сумма.

Однако, не стоит отказываться от мечты стать владельцем квартиры в Италии и в том случае, если денег не хватает. В европейских странах развит инструмент ипотечного кредитования. Ипотеку можно взять под небольшой, по российским меркам, процент. Правда, такой способ покупки подразумевает соблюдение дополнительных условий.

Покупателю предстоит доказать свою кредитоспособность и дождаться одобрения банка. Период ожидания может длиться от нескольких недель до 2-х месяцев. Обращаясь за кредитом, следует помнить, что иностранцы не могут рассчитывать на получение суммы, превышающей 60% стоимости жилья. Соответственно, покупатель должен иметь в наличии средства, способные покрыть не только 40% цены объекта, но и все сопутствующие сделке расходы.

Разрыв экономических связей

Регламентированная экономика Советского Союза была разрушена, уже на старте обрушив и экономики молодых государств и «обеспечив» низкий уровень жизни, безработицу, преступность и прочие подобные «радости».

Странам с большим экономическим потенциалом (Россия и Казахстан) с течением времени удалось встать на ноги. Вызывает уважение курс Белоруссии на постсоветском пространстве. Она — одна из очень немногих стран смогла избежать главных проблем общности бывших стран СССР.

Тяжело пришлось и приходится соцстранам. В рамках социалистического СЭВ (Содружество экономической взаимопомощи) их экономики взаимодействовали с советской и друг с другом. В новой реальности, в рамках Евросоюза, они испытали шок и трепет, ощущая свою ненужность. Поиск своего места в мировой экономике еще продолжается.

От Испании отказалась: это неправовое государство

Изначально я рассматривала Болгарию, потому что там низкие налоги на недвижимость и землю, но в итоге соотношение цены и качества меня не устроило.

Потом смотрела в сторону Испании, но передумала. После всего, что я узнала, создалось впечатление, что Испания – неправовое государство. Там нет фиксированной ставки налогов на владение недвижимостью, их могут посчитать на своё усмотрение. Люди рассказывают, что после проведённого ремонта (из-за которого стоимость недвижимости выросла, допустим, на €30 тыс.) им приходят непонятные счета. И связано это с тем, что квартиру купили якобы по заниженной цене и нужно доплатить. Очень сложно доказать, что был сделан дорогостоящий ремонт.

Или сквоттеры… В испанских законах есть дырка, которая позволяет любому человеку заселиться в чужую квартиру. Схема была придумана давно – когда в Европе начался кризис. Чтобы банки не выселяли людей на улицу, был создан закон, который запрещает без суда выгонять человека, прожившего в квартире больше недели.

Кризис закончился, люди стали жить лучше, но мошенники до сих пор пользуются этой возможностью и занимают чужие квартиры. Суды по выселению могут длиться годами и наносят финансовый ущерб. Мошенники, зная это, вымогают у владельцев большие суммы, обещая выехать без суда. Многие идут на это, чтобы не тратить ни время, ни деньги.

Это не единичные случаи, их много, это уже «бизнес». Обезопасить себя можно с помощью видеокамер, охраны, дружбы с соседями. Кроме того, можно заключить договор с агентством, сотрудники которого в отсутствие хозяина обслуживают квартиру. Но риск сохраняется, и прибавляются дополнительные расходы.

Дипломатия НАТО на постсоветском пространстве

Очевидно, что, несмотря на всю свою универсальность, общественная дипломатия НАТО может обладать рядом уникальных черт при ее использовании в отдельных регионах. Некоторые особенности применения данного инструмента хорошо видны на примере постсоветского пространства. В первую очередь они связаны с плохими стартовыми позициями Альянса с точки зрения имиджа в момент начала работы с населением большинства бывших республик СССР в 1990‑е гг. Неслучайно общественная дипломатия НАТО в этом регионе носит более выраженный антироссийский характер и нацелена на апеллирование не только к событиям настоящего, но и прошлого. Это делается для того, чтобы доказать, что «агрессивная» внешняя политика современной России уходит корнями глубоко в советские времена.

Напротив, Альянс позиционируется как миротворческая организация, которая последовательно защищает демократию на постсоветском пространстве. В качестве подтверждения данной точки зрения обычно приводится пример прибалтийских республик, которые якобы сумели сделать большой шаг вперед в своем развитии, вступив в НАТО и вырвавшись из сферы влияния России.

Отдельно стоит отметить, что общественная дипломатия НАТО на постсоветском пространстве оказывается более институциоализированной по сравнению с другими регионами.

Именно здесь сформированы специальные структуры, которые на постоянной основе занимаются популяризацией Альянса в глазах общественности (представительство НАТО на Украине, офисы связи в Кишиневе и Тбилиси, Информационное бюро НАТО в Москве и т.д.). Кроме того, на протяжении последних 15 лет большую роль в работе Альянса на кавказском и центральноазиатском направлении играет специальный представитель генерального секретаря НАТО по Южному Кавказу и Центральной Азии. К примеру, нынешний спецпредставитель Джеймс Аппатурай очень активно взаимодействует не только с политическими элитами, но и с членами научного сообщества и НКО-сектора всех государств в этих регионах. В течение года он принимает участие в нескольких десятках мероприятий по линии общественной дипломатии.

Большое значение также имеют так называемые контактные посольства, которые активно используются НАТО, начиная с 1990‑х гг. Их основная задача заключается в том, чтобы выступать в качестве связующего звена между Управлением общественной дипломатии НАТО и конкретной страной. К примеру, Турция традиционно пытается усилить свое влияние на Кавказе. В связи с этим неудивительно, что турецкие дипломаты выполняли на протяжении длительного периода времени контактные функции в отношении Азербайджана и Грузии. Это, с одной стороны, дало НАТО возможность повысить уровень доверия к себе, особенно в азербайджанском обществе, а с другой, Турция также получила положительный имиджевый эффект в этих странах, поскольку продвигала евроатлантические ценности, интерес к которым проявился в первую очередь у значительной части грузинского населения в 2000‑е гг. В целом же, во всех странах региона контактные посольства курируют основные проекты в области общественной дипломатии на местах, зачастую даже вне зависимости от наличия офисов связи и других структур.

Культурология и социология

Подавляющее большинство населения в странах ближнего зарубежья родилось и выросло в СССР. Училось в советских школах и вузах, владело государственным языком Советского Союза — русским, жило согласно «кодексу строителя коммунизма», так или иначе разделяло культурные советские ценности. Кроме того, существование республик носило, скорее, административный характер: передвижения населения внутри страны хоть и контролировалось, но не возбранялись, а то и поощрялись. В результате этническая однородность территорий размывалась, появлялись смешанные браки, жители далеких друг от друга регионов имели родственные связи.

Юридическое исчезновение Советского Союза, смена системы ценностей и ориентиров не может мгновенно изменить людей и отменить их родственные связи. Оттого до сих пор даже конфликтующие республики бывшего СССР, хотят они того или нет, ощущают бесспорную общность. В меньшей степени это касается соцстран дальнего зарубежья.

Именно вышеописанное культурологи, социологи и историки также называют постсоветским пространством. И расположено оно не на квадратных километрах, а в душах и головах людей.

Дополнительные расходы

Налоги на покупку недвижимости

Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная / вторичная), статуса покупателя (резидент / нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности

— Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50
*вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом

— Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200
НДС (IVA) – 4%

— Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50

— У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:

Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200
НДС (IVA) – 10% (22% — элитное жилье).Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы

Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:

— объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса «люкс»;

— покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с помощью налоговых льгот (требование «первый дом»);

— покупатель должен зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Для иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ.

Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.

Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд

На первичном рынке расчет НДС ведется от рыночной цены объекта.

Гонорар риэлтора

По итальянским законам, сертифицированный риэлтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки – 3-5% +НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).

Гонорар нотариуса + плата за регистрацию недвижимости в Реестре

В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а он уже сам рассчитывает и оплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.

Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости – чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1% до 3,5% с учетом расходов на регистрацию в Реестре.

Подключение коммуникаций (только для новостроек)

При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2000.

Гонорар переводчика

По итальянским законам, при подписании договора должен присутствовать переводчик, если покупатель является иностранцем. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.

Квартиры в Скалее «с сюрпризом»

Я купила трёшку близко к морю, в доме 80-х годов. Это так называемый новый район, в котором изначально строили дачи для неаполитанцев.

Моё жильё продавалось в хорошем состоянии, и это большой плюс. Дело в том, что у этих домов есть один «сюрприз» – водопроводные трубы в них уложены в пол! Во всей цивилизованной Европе и России так никто не делает, а в здешних строениях такое повсеместно. Почему? Я не знаю.

В нашей свежеотремонтированной квартире трубы хоть и поменяны, но они всё равно в полу. И если при следующем ремонте потребуется их менять, то нужно будет вскрывать пол, причём во всей квартире, ведь трубы в стяжке, а она под плиткой. Кроме этого, нужно будет снимать косяки и менять двери. Это будет стоить порядка €10-12 тыс.

Я смотрела на специализированном сайте инженерные разводки, согласно которым можно заглушить трубы в полу, слить оттуда воду и вывести под потолок. Но местные строители утверждают, что это обязательно делать в полу. На мой вопрос о стоимости штробления стен и выведения труб под потолок мне отвечают, что «такими мелочами не занимаются».

Объекты в городе разные. Фотографии тех, где ведутся масштабные работы, я видела – люди вскрывают весь пол, и это реально тяжёлый и серьёзный ремонт стоимостью в половину квартиры.

На рынке предлагают квартиры как без ремонта, так и с новым санузлом. Стоят они примерно одинаково – разница в €2-3 тыс. И я советую выбирать второй вариант!

Читайте другие истории из рубрики «Личный опыт»

• Как изменилась моя жизнь после переезда во Францию
• Две квартиры в Мюнхене. Сдача в аренду

Этапы покупки недвижимости в Италии

Покупка жилья состоит из нескольких этапов. Прежде всего, если приобретать через риэлторское агенство, необходимо сделать «окончательное предложение о покупке» (proposta irrevocabile d’acquisto). С этим документом, отправленном продовцу в виде телеграммы или заказного письма с письменным подтверждением о получении, покупатель обязуется приобрести жилье на ранее оговоренных условиях. Обязательство в этом случае распространяется только на покупателя и действительно на определенный период, в течении которого продавец может отправить письмо о принятии предложения.

Окончательном предложении о покупке должно содержать в себе

1. данные продавца
2. адрес
3. описание и цена недвижимости
4. сроки, в которые продавец должен принять предложение
5. сроки оплаты
6. дата и место для составления нотариального акта
7. комиссионное вознаграждение агенству по недвижимости (обычно 3%)

Следующий этап и более важный заключается в подписании протокола о намерениях (compromesso или preliminare di vendita). С этим документом продавец и покупатель обязуются совершить сделку. Кроме данных обеих договаривающихся сторон, в протоколе должны быть указаны способ и сроки продажи, место составления нотариального акта, наличие ипотеки на имущество или другие обязательства, наличие погреба и других помещений, соответствие недвижимости жилищным нормам. Все, что будет оговорено в протоколе о намерениях, соблюдается при совершении сделки купли-продажи, поэтому, прежде чем подписывать данный документ, необходимо взвесить все стороны договора, и лучше обратиться к специалисту.

Как правило, при подписании протокола  онамерениях, покупатель вносит задаток (caparra), составляющий 10-15% от стоимости недвижимости. На момент продажи залог считается предоплатой и вычитается от общей стоимости жилья. В случае, если сделка купли-продажи не осуществится по вине покупателя, то продавец может удержать залог в виде компенсации. В обратном случае, если сделка не произойдет по вине продавца, то покупатель имеет право на компенсацию в двойном размере залога.

Последний этап купли-продажи недвижимости является составление нотариального акта. Этот документ подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса, который должен удостовериться, что недвижимость введена в жилищный городской кадастр, и, что заложено под ипотеку.

Выбор нотариуса, как правило, остается за покупателем.

Annushka78 2009 «Италия по-русски»

Летний дом или место постоянного проживания

Еще одна важная вещь, которую стоит учесть при поиске недвижимости в Италии, – это ее предназначение. Определитесь для себя, собираетесь ли вы переехать в солнечную страну или же хотите приезжать туда только в отпуск.

Если же вы собираетесь переехать в страну вина и солнца, то учитывайте, что в зависимости от месторасположения города вам будет легче или, наоборот, сложнее найти работу. Шансы найти себе занятие по душе будут возрастать по мере приближения к крупным городам. Совсем другое дело, если вы собираетесь открыть в Италии свой собственный бизнес. Проанализируйте ситуацию на рынке спроса и предложения. Вы наверняка не знаете будет ли спрос на услуги или продукцию, которую вы собираетесь предлагать, в регионе, куда вы хотите переехать. Так или иначе, знайте, что большинство счастливых обладателей летних домиков в Италии после выхода на пенсию становятся постоянными резидентами.

Апулия

Этот регион, как и Тоскану, отличает выгодное расположение. Хочешь – покупай в сельской местности, хочешь – на море. Помимо прекрасного вина, которое здесь производят, Апулия знаменита особым типом курортного жилья, который называется массерия (итал. masseria). Это бывшие дворянские поместья итальянских аристократов, которые часто нуждаются в реставрации.

Массерия – это аутентичная недвижимость в традиционном стиле, которой чужд шик и помпезность вилл, таких как на озере Комо. Она более простая в отделке и внутренней обстановке. 

Ещё один вид жилья в традиционном стиле – труллы (итал. trulli). Это традиционные дома с конической крышей, увенчанной характерным белым наконечником. Они не столь роскошны, как массерии.

Цены на жильё в Апулии у моря сопоставимы с таковыми в сельской местности Тосканы. Хороший объект можно найти за €1,5 млн и выше. Массерия в глубине от пляжа площадью более 600 кв. м будет стоить от €1,3 млн. 

Недвижимость в Апулии также можно сдавать в аренду. Но здесь совершенно другой тип туризма, сюда едут те, кому интересно узнать незнакомый регион. Поэтому, возможно, найти съёмщика будет немного сложнее, чем в Тоскане. Арендные ставки варьируются от €2,5 тыс. до 4,0 тыс. в неделю.

Ближайший к Апулии аэропорт находится в Бари – до него около часа езды на автомобиле. Ещё один расположен в Бриндизи.

Это статья из книги «Гид на жительство — 2019». Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!