Дефекты фундаментов: виды, причины и способы устранения

Плитный фундамент своими руками

Устройство фундамента в форме плиты начинаем с рытья котлована. Его глубина должна быть такой, как высота погреба (не менее 2 м). О том, как сделать плитный фундамент своими руками смотрите в этом видео:

Этапы строительства плитного фундамента:

1. Дно котлована выравниваем по горизонтальной плоскости, грунт трамбуем.
2. Насыпаем слой песка или глины (200 мм), смачиваем, трамбуем. Песчаное основание является амортизатором между грунтом и основанием и защищает от влаги.
3. Расстилаем рулонную гидроизоляцию. Оптимальным материалом является рубероид на пленочной основе. Полосы укладываются внахлест на 100 мм, заворачиваются на стены котлована на 200 мм. Стыки изолируем мастикой.
4. Монтируем арматурный каркас с использованием стального прута диаметром 6-20 мм. Ячейки каркаса должны быть размером 500 х 500 мм. Вертикальные пруты выпускаются на 500 мм для соединения основания со стенами.
5. Плита заливается качественным бетоном. Для надежности основания лучше заливать одним этапом, утрамбовывая вибратором.
6. Когда раствор схватился, монтируем опалубку, укладываем в нее арматурный каркас.
7. Заливаем стены погреба.
8. Монтируем цоколь.

Снимаем опалубку после того, как бетон наберет прочность на 90%.

На устройство плитного фундамента расходуются значительные средства, но он прослужит 100-150 лет. На таком основании можно построить кирпичный и блочный дом любой этажности.

Чтобы построить прочный фундамент, правильно выполняем все расчеты, на основании которых выбираем его вид.

Устройства и типы ленточного основания

По глубине своего залегания ленточные монолитные основания могут быть глубокого или мелкого залегания. Заглубленные на небольшую глубину основания в основном используются на обычных грунтах, отличающихся прекрасной несущей способностью, под сооружения небольшого веса из дерева или каркасные дома.

Устройство монолитных бетонных фундаментов глубокого заложения применяется в основном под тяжелые здания. Опускают их ниже уровня промерзания грунта примерно на 15 см при условии наличия хорошей его несущей способности.

Технология монолитного ленточного фундамента предусматривает обустройство опалубки, придающей бетону нужную форму и не позволяющей ему расплываться. Однако опалубка требует не только дополнительных затрат на материалы, но и времени на ее обустройство.

Как и для чего учитывается износ

Износ основных средств напрямую определяет ключевые характеристики успешности предпринимательской деятельности, а именно:

• объем выпускаемых товаров;
• их качество;
• конкурентоспособность продукции;
• издержки производства и др.

Из этого следует, что учет и контроль процесса износа – одна из самых важных задач управления предприятием.

Для количественного учета износа основных средств применяется понятие амортизации – постепенного переноса стоимости основных фондов на себестоимость продукции, которую удалось произвести с их непосредственным участием.

Амортизационные отчисления предназначены для частичного восстановления основных средств (ремонта) или полного их замещения (реновации). Их вычисляют на основании норм амортизационных отчислений: определение доли стоимости, которая ежегодно переносится с основного средства на произведенную продукцию. Они зависят от:

• установленного для каждого типа основных средств срока полезного использования;
• метода начислений по амортизации.

Нормативный срок службы

Его определяют по стандартизированному классификатору, в рамках которого этот период может быть установлен организацией по своему усмотрению в установленных границах амортизационной группы.

Метод вычисления амортизации

Основные средства разделяются на сходные по характеристикам группы, и для каждой группы применяется один из методов начисления амортизационных отчислений, который будет актуален в течение всего нормативного срока.

1. Пропорциональные методы – амортизация вычисляется в течение всего отчетного периода равномерно, в соответствии с нормой. К ним относятся:
   • равномерно-прямолинейный;
   • износ в зависимости от срока службы;
   • амортизация в зависимости от выполненной работы.
2. Регрессивные методы – ускоренная амортизация, когда в первое время эксплуатации начисляется большая амортизация, чем в последующие. К ним относят:
   • метод уменьшающегося остатка (постоянного процента);
   • метод фиксированного срока службы;
   • метод «суммы чисел» (кумулятивный).

Когда нужно проводить обследование фундамента

В отличие от наземных конструкций и инженерных коммуникаций здания обследование фундамента усложнено его расположением ниже уровня участка. По этой причине оценка состояния оснований практически никогда не выполняется в плановом порядке. Подспорьем для проведения обследования являются определённые факторы технического и другого характера.

В том числе, диагностика оснований зданий осуществляется по следующим причинам:

• Обнаружены такие дефекты, как трещины, прогибы и другие виды деформаций.
• Запланирована реконструкция здания, включающая надстройку дополнительных этажей или конструкций, так или иначе увеличивающих нагрузку на основание.
• Перепрофилирование здания или сооружения.
• Требуется усиление фундамента.
• Длительный срок эксплуатации основания.
• Возникла необходимость обустроить подвальное помещение или углубить существующее.
• Выяснение причин повышения влажности нижней части стен, в частности, если не исключено нарушение норм гидроизоляции фундамента.
• Расширение здания без надстроек дополнительных этажей, но с физической привязкой к существующему основанию.
• Капитальный ремонт здания или сооружения.
• Перед строительством аналогичных объектов с целью определить, как справляется текущая конфигурация фундамента в конкретных условиях (местный состав почвы, уровень залегания грунтовых вод, глубина промерзания и прочее).
• Оценка общего состояния здания с целью определения его ресурса, рыночной стоимости, рентабельности (например, при коммерческих операциях с недвижимостью).

Чаще всего обследование оснований и фундаментов проводится по одной и той же причине — появление дефектов или их последствий. Профессиональная экспертиза позволяет не просто выявить все проблемы. Проведённое в надлежащем порядке техническое обследование состояния фундаментов даёт ответы на вопросы — что стало причиной возникновения дефектов и, самое главное, как их устранить с минимальными усилиями и вложениями.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

• «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
• «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
• Жилищный кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

• климатические и природные условия;
• количество людей, проживающих в доме;
• планировка МКД;
• интенсивность и срок эксплуатации;
• уровень обслуживания и качество ремонта.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

50*(25/100)=12,5%,

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

30*(75/100)=22,5%,

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

Предварительный расчет нагрузки фундамента на грунт

Нагрузку фундамента на грунт расчитывают как произведение объема фундамента на удельную плотность материала, из которого он выполнен, разделенное на 1 м 2 площади его основания. Объем можно найти как произведение глубины заложения на толщину фундамента. Толщину фундамента принимают при предварительном расчете равной толщине стен.

Таблица 6 – Удельная плотность материалов фундамента

1. Площадь фундамента – 14,4 м 2 , глубина заложения – 1,4 м. Объем фундамента равен 14,4·1,4=20,2 м 3 .
2. Масса фундамента из мелкозернистого бетона равна: 20,2·1800=36360 кг.
3. Нагрузка на грунт: 36360/14,4=2525 кг/м 2 .

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

• фундамент;
• перекрытия;
• перегородки и внутренние стены;
• полы;
• кровля и крыша;
• внутренняя отделка;
• дверные проемы;
• коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком

В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец

Купить тепловизор, уровень

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Новости ЖКХ

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома

Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций

Как посчитать процент износа дома по году постройки

Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.

Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами

Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки. Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).

О временном факторе

Естественный износ может рассматриваться и с позиции своего протекания. В таком случае он может быть непрерывным и аварийным. Давайте рассмотрим их более подробно:

1. Непрерывный износ. Так называют постепенное понижение технико-экономических показателей объекта при условии, что осуществляется правильная и при этом длительная эксплуатация. В качестве примера можно привести механический износ деталей и узлов, который влияет на движущиеся части механизмов и машин. Может он сказываться и на других элементах системы.
2. Аварийный износ. Так называют быстрые по времени изменения, которые достигают таких размеров, что эксплуатация объекта в дальнейшем становиться невозможной. В качестве примера можно привести пробой кабеля. По характеру протекания его можно охарактеризовать как моментальный.

Следует отметить, что аварийный износ практически всегда является всего лишь следствием протекания скрытых процессов. Он может внешне быть связанным с ошибками персонала, несоответствием требуемых и имеющихся расходных материалов, резкими скачками питающего напряжения. Но выделяемый при этом скрытый износ непосредственно на технические параметры не влияет. Он просто увеличивает вероятность наступления аварийной ситуации.

Причины возникновения дефектов

К основным причинам возникновения дефектов фундаментов зданий и сооружения относятся следующие факторы:

• Строительство без проведения геологических изысканий — не учтён состав и прочность почвы, глубина залегания грунтовых вод и промерзания, уклон и прочее.
• Ошибки, допущенные в процессе проектирования — неверный расчёт требуемой несущей способности, глубины залегания, неподходящий тип основания.
• Нарушение технологии обустройства выбранного типа фундамента — недостаточное уплотнение грунта, ужимание сроков, грубые просчёты, применение некачественного бетона, обратная обсыпка с использованием склонного к пучению грунта.
• Неправильная эксплуатация фундамента — превышение расчётной нагрузки, механические повреждения, подтопление, нарушение режима движения тяжёлого транспорта возле здания, перепады температур внутри помещений.
• Неисправность инженерных систем водоснабжения и водоотведения.
• Не предусмотренное повышение сейсмической активности и прочие стихийные бедствия, не характерные для рассматриваемого региона.
• Внесение изменений в конструкцию здания без учёта изначальной несущей способности фундамента.
• Несвоевременное проведение обследования фундамента здания — как правило, проводится уже тогда, когда дефектов много, и большинство из них критические.

Кроме всего прочего дефекты возникают естественным путём в результате длительных сроков эксплуатации и неизбежного исчерпания ресурса конструкций. Для таких случаев следует предусматривать своевременный ремонт фундаментов, обслуживание, обновление гидроизоляции и прочие мероприятия, которыми, как правило, пренебрегают.

О проявлениях износа

Обязательная сторона этого процесса – увеличение издержек, которые нужны для изготовления продукции (в плане затрат материалов, энергии и тому подобное), техобслуживания, ремонта. Они значительно превышают средний уровень затрат для аналогичных новых объектов. Иногда, когда увеличивается физический износ, издержки не растут. В таком случае затраты будут ниже среднего уровня. Вполне может быть, что подобная ситуация указывает на увеличение скрытого износа и отложенного ремонта. Точно сказать сложно, поскольку данный момент зависит от целого ряда факторов, среди которых следует упомянуть:

1. Качество ухода.
2. Условия эксплуатации – сколько пыли, повышена ли влажность, есть ли абразивные загрязнения и тому подобное.
3. Степень загрузки объекта, интенсивность использования, продолжительность работы.
4. Особенности технологического процесса и степень защиты от негативного влияния внешней среды.
5. Качество объекта – совершенство его конструкции, используемых материалов и так далее.
6. Квалификация персонала, на который возложена обязанность работы и обслуживания.

Каждый из этих факторов влияет на срок службы и то, какой будет естественный износ деталей, узлов, оборудования, сооружений.

Устройство гидроизоляции

В монолитном основании есть поры, работающие, как капилляры при наличии даже небольшой влажности. Незащищенное основание в данном случае будет поглощать влагу, что приведет к негативным последствиям:

• снижению прочности;
• в порах влага будет кристаллизироваться, что приведет к повышению ее объема;
• появится сырость в здании, плесень.

Если предварительно не сделать гидроизоляцию основания, со временем оно придет в негодность, что отразится на общем состоянии здания. В современном строительстве используются разные методы защиты:

• обмазочный характеризуется высокой эффективностью, простым обустройством и обеспечением качественной защиты от влаги. На фундамент наносится мастик или специально предназначенная для этого эмульсия. Необходимо учитывать рекомендации производителя по нанесению, состав может использоваться в обычном или в нагретом состоянии;
• современный и достаточно эффективный вариант гидроизоляции – проникающий, обеспечивает высокую глубину проникновения в бетон. Смесь кристаллизуется в порах, затрудняя внутрь доступ влаги;
• рулонный метод является самым популярным. Используются в данном случае влагостойкие материалы в рулонах.

Принимается решение о выборе того или иного варианта гидроизоляции с учетом расположения водоносных слоев, количества в конкретной местности осадков, наличия поблизости к строению дренажных систем, особенностей конструкции основания и денежных возможностей заказчика.

Характерные дефекты

Нарушение несущих способностей фундамента может произойти как в процессе возведения конструкции, так и во время ее эксплуатации. Наиболее часто возникают следующие характерные дефекты и повреждения фундаментов:

• просадки оснований, в результате чего в стенах здания появляются трещины;
• изломы, вывалы и сколы в теле фундамента;
• появление в теле конструкций вертикальных и косых трещин;
• расслоение кладки и выпадение отдельных камней – распространенные дефекты бутового фундамента;
• смещение свай от проектного расположения, отсутствие объединяющего сваи ростверка характерны для свайных конструкций;
• выпучивания, перекосы, прогибы, трещины в теле и стыках, следы сырости и высолы, выпадение раствора из мест сопряжений – основные дефекты и повреждения фундамента ленточного типа;
• коррозия арматуры и бетона, приводящая к отслоению или разрушению защитного слоя, встречается в железобетонных фундаментах.

Среди всех встречающихся повреждений наиболее серьезными считаются дефекты, вызванные деформациями оснований фундаментов. Они могут возникать по всему периметру конструкций или на отдельных ее участках.

Столбчатый фундамент

Столбчатые фундаменты применяют в тех случаях, когда обустройство более тяжелого ленточного фундамента нецелесообразно. Например, если здание легкое и нагрузки на основание меньше нормативных. Столбчатый фундамент представляет собой столбы с шагом 2,5 – 3 м, расположенные по всему периметру здания под несущими стенами и под внутренними простенками и местами пересечения стен. Сверху столбов обязательно выполняется ростверк, который может быть из бетона, бруса или швеллеров.

Сами столбы могут быть бетонными, бутовыми, бутобетонными, кирпичными и деревянными. Глубина заложения столбов обычно берется равной глубине промерзания грунта.

Столбчатые фундаменты можно использовать под:

— Деревянные дома.— Каркасные и щитовые дома.— Пристройки. — Легкие дома из газобетона.

Также обратите внимание, что столбчатый фундамент можно использовать в тех случаях, когда заложение ленточного фундамента нецелесообразно экономически. Например, если глубина промерзания грунта 4 – 5 м

В таких случаях обустраивают столбчатое основание с железобетонным ростверком.

Деревянные столбы используются для строительства фундаментов крайне редко, так как они недолговечны. Перед тем, как установить их в скважину, древесину обрабатывают различными гидроизоляционными материалами и пропитками против плесени. После обработки деревянные столбы могут прослужить максимум 30 лет. Обычно деревянное основание обустраивают под легкие деревянные сооружения, как например, бани, сараи, беседки.

Технологию возведения столбчатого фундамента можно описать так:

— Бурят скважины под столбы на необходимую глубину плюс 20 – 30 см. Диаметр скважины 25 см.— На дно засыпают слой щебня 20 см и слой песка 10 см.— После чего в скважину опускают свернутый в рулон рубероид, который будет служить и опалубкой, и гидроизоляцией для столбов. Также иногда используют заготовки в виде стальных или асбестоцементных труб. Верхний край такой опалубки должен возвышаться над землей минимум на 30 см.— Внутрь скважины опускают арматурный каркас из прута 10 – 12 мм для вертикальных несущих и 6 мм для горизонтальных. Арматура должна возвышаться над опалубкой на 20 – 30 см, если планируется выполнять железобетонный ростверк.— Затем в скважины заливается бетон и утрамбовывается вибратором.

Сверху столбов можно обустраивать ростверк из бетона, деревянного бруса или стальных швеллеров. В технологии обустройства столбчатого фундамента крайне важный момент обеспечить горизонтальность верхних граней столбов, чтобы они образовывали ровную плоскость.

Размеры столбчатого фундамента зависят от материала, из которого они изготовлены. Для кирпича ширина столбов должна быть 50 – 55 см. Для железобетона достаточно 25 см. Деревянные бревна берутся 25 – 28 см в диаметре. При обустройстве бутобетонного столбчатого фундамента берется ширина 50 – 60 см.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

• внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
• техническое состояние (надежность самой конструкции);
• текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Расчет нагрузки перекрытий

Перекрытия, как и крыша, опираются обычно на две противоположные стороны фундамента, поэтому расчет ведется с учетом площади этих сторон. Площадь перекрытий равна площади здания. Для расчета нагрузки перекрытий нужно учитывать количество этажей и перекрытие подвала, то есть пол первого этажа.

Площадь каждого перекрытия умножают на удельный вес материала из таблицы 4 и делят на площадь нагруженной части фундамента.

Таблица 4 – Удельный вес перекрытий

1. Площадь перекрытий равна площади дома – 80 м 2 . В доме два перекрытия: одно из железобетона и одно – деревянное по стальным балкам.
2. Умножаем площадь железобетонного перекрытия на удельный вес из таблицы 4: 80·500=40000 кг.
3. Умножаем площадь деревянного перекрытия на удельный вес из таблицы 4: 80·200=16000 кг.
4. Суммируем их и находим нагрузку на 1 м 2 нагружаемой части фундамента: (40000+16000)/8=7000 кг/м 2 .

Как влияет глубина заложения фундамента на несущую способность оснований

Эскиз неравномерного поднятия дна котлована из-за неправильного расчета несущей способности основания

Почему глубоко погруженные основания менее склонны к разрушениям, чем мелкозаглубленные? Ведь мелкие основания нужно обязательно укреплять, подбирать оптимальную конструкцию свай и делать сложные расчеты. Причина здесь кроется в характере поведения грунтов на различных глубинах.

Так для песчаных оснований увеличение глубины погружения фундамента ведет за собой снижение осадки, а вот несущая способность резко увеличивается. Аналогичная ситуация наблюдается с любыми иными почвами, в составе которых есть песок в больших количествах.

Поэтому в зависимости от глубины заложения, различают мелкие и глубокие основания. Понятно, что для каждого типа приходится использовать свои строительные материалы и технику, но при этом надежность конструкций отличается в несколько раз.

Как происходит деформация песчаных грунтов под подошвой фундаментов мелкого заглубления? Сначала происходит укрупнение почвы под подошвой, затем она клиньями поднимается по разные стороны конструкции и формирует свободную полость под подошвой. Поэтому даже незначительные сдвиги и подвижки почвы, повлекут за собой частичное разрушение несущих конструкций. Часто наблюдаются сдвиги и провалы.

А вот фундаменты глубокого заложения разрушить значительно сложнее. Смещение почвы будет практически полностью нейтрализовано вертикальным перемещением почвы по сторонам поверхности основания, и в данном случае могут быть только локальные уплотнения почвы. Разрушение фундамента в третьей фазе деформации почвы имеет спокойный характер. Зависимость глубины фундамента от осадки на глинистых почвах практически не проявляется.

Таким образом, несущая способность оснований – это важный показатель состояния грунтов и пренебрегать им нельзя. Если правильно сделать расчет и учесть все факторы, то уже по готовому результату можно подобрать не только оптимальные размеры и форму будущего фундамента, но и обнаружить скрытые проблемы в уже существующем. И в дальнейшем оперативно принять меры по срочному ремонту или усилению конструкций, чтобы они не деформировались от внешнего воздействия.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

• простоту выполнения расчетов;
• доказательность расчетных данных, которые установлены действующими нормативными документами.

Недостатки также имеются:

• результаты расчетов получаются с отклонениями в диапазоне ±5%;
• от опыта оценщика напрямую зависит точность результата. Также часто случается так, что весомые признаки износа попросту скрываются под косметическим ремонтом и в результате величина износа получается сильно заниженной;
• влияние субъективного фактора. Например, описание в нормативных актах величины износа для «системы центрального отопления» соответствует значению «капельные течи в приборах отопления, коррозия трубопроводов, плохая работа калориферов» и процент износа при этом составляет от 41 до 60. При этом совсем не обусловлено сколько на 5 или больше отопительных приборов должно быть этих «капельных течей» и как правильно оценить техническое состояние отопительной системы.

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

• отложенный ремонт или исправимый износ;
• неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
• неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.