Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём

Плата за добавленную землю

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, происходит:

• на возмездной основе (пункт 5 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ),
• в соответствии с порядком и правилами, установленными:
• Правительством РФ — в случае принадлежности земли государству,
• государственной власти субъекта РФ — когда добавляемый земельный участок является собственностью субъекта РФ,
• органом местного самоуправления — когда добавляемый земельный участок находится в муниципальной собственности.

Непосредственно сам расчёт платы выполняет орган власти, а вот произвести оплату за добавленную муниципальную или государственную землю, как понятно, обязан главный интересант (заявитель), причём в указанный в Соглашении срок.

Федеральные законы «О местном самоуправлении», Земельный кодекс РФ и целый ряд других предоставили муниципальным и региональным властям возможность регулирования размера платы за прирезки из своих земель к частным участкам. В этих целях во всех субъектах РФ и во всех муниципалитетах были подготовлены и утверждены порядки и правила расчёта платы, а на уровне Правительства РФ — порядок и правила а увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

При исчислении размера платы за увеличение площади частного земельного участка в результате его перераспределения с участками из состава государственной собственности используются следующие документы:

Постановление «Об утверждении Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности» ( № 1308 от 3 декабря 2014 г.)

Прилагаемый к Постановлению «Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности», устанавливающие порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков.

При исчислении размера платы за увеличение площади частного земельного участка в результате его перераспределения с участками из состава земель субъекта РФ — установленные в них порядок и правила расчетов.

При определении размера платы за увеличение площади частного земельного участка в результате его перераспределения с участками из состава земель, находящихся в муниципальной собственности, применяются установленные в них порядок и правила расчетов.

Объединение участка

Порядок объединения земельного участка определен Земельным кодексом, в котором с 1 января 2019 года действует ряд поправок. Так, теперь место привычных российскому гражданину дач, в нем фигурируют сады и огороды.

Чтобы сделать объединение участков в один нужно, чтобы они соответствовали следующим условиям:

• принадлежность к одной категории и одному виду целевого использования;
• смежное расположение;
• нахождение на территории одного населенного пункта.

Важно, чтобы образованный вновь участок не мешал соблюдению законов о природопользовании, не создавал чересполосицу или вклинивание, не нарушал другие положения Земельного кодекса, федеральных и местных законов. 

Можно объединить два участка в один, если первый находится в залоге, а на втором никаких обременений нет. Это право указано в ст 116.6 ЗК РФ. Стороны могут достигнуть соглашения, как теперь будет распределяться право залога, по умолчанию оно распространяется на весь образовавшийся участок.

Начинают объединение участков с обращения к кадастровому инженеру за консультацией. Он подскажет, какие документы надо собрать в зависимости от особенностей земельных участков. Также у специалиста можно выяснить, можно ли объединять участки в один или есть определенные ограничения. Например, если участки выданы двум разным людям на правах бессрочного пользования, объединение станет невозможным.  

После посещения кадастрового инженера нужно провести межевание каждого участка. Для этого следует обратиться в кадастровую организацию и заключить с ней договор на оказание соответствующих услуг. Специалисты приедут по адресу расположения земельных участков, сделают нужные измерения, установят координаты территории. Границы участка будут обязательно согласованы с соседями, поэтому их нужно оповестить о предстоящем мероприятии заранее. Полученные в ходе измерений данные будут использоваться при составлении межевого плана. 

По завершении работ выдается межевой план земельного участка с учетом объединения, образец можно скачать на сайтах компаний, оказывающих эти услуги. Последние годы документ дублируется на компакт-диске, который нужно через МФЦ передать в территориальный отдел Росреестра. Собственнику остается ждать, когда вновь образованный земельный участок будет поставлен на кадастровый учет.

Законодательством сроки на объединение земельных участков не предусмотрены, потому трудно сказать, сколько времени займет процесс. Многое зависит от того, насколько быстро будут собраны необходимые документы, а также от графика выезда сотрудников кадастровой организации. Затянуть процесс могут и соседи, особенно, если они не проживают постоянно на своих участках: необходимы их подписи. Минимальный срок на выполнение всех процедур 2-3 недели, но известны случаи, когда люди ждали по полгода и больше. 

Отдельного внимания заслуживает объединение земельного участка с многоконтурным земельным участком. Согласно письму Минэкономразвития РФ N 22409-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках» многоконтурный участок, поставленный на кадастровый учет, может быть использован в качестве источника нового участка, то есть объединение с ним других земельных наделов допустимо. Главное, чтобы объединяемые участки хотя бы по одной стороне были смежными

По результату объединения может быть сформирован как новый многоконтурный участок, так и обычный участок, важно — чтобы он соответствовал положениям статьи 11.9 Земельного кодекса. 

Что касается объединения участков с разным разрешенным использованием, то по закону это невозможно. Нужно, чтобы собственник начал процедуру по изменению разрешенного использования. Если изменения будут одобрены и оба участка получат один вид разрешенного использования, их можно будет объединить в один.

Несмотря на кажущуюся простоту процедуры объединения двух или трех участков в один, без юридической помощи можно не всегда обойтись. В частности, она понадобится если одна из территорий находится в долевой собственности. Не помешает консультация и в случае объединения участков в многоконтурный. При необходимости юридическая компания может курировать весь процесс, от подачи заявления в кадастровую организацию до передачи диска в Росреестр.

Правовые требования к наделам

Объединение земельных участков с разным разрешенным использованием проводится только с учетом законодательных норм. К процедуре предъявляется ряд определенных требований, при несоблюдении которых мероприятие будет считаться незаконным.

Среди основополагающих условий стоит выделить следующие:

• участки, которые планирует объединить заинтересованное лицо, должны в обязательном порядке быть смежными;
• обязательна установка их конкретных границ – другими словами, требуется проведение межевания с занесением актуальных сведений в кадастровый реестр;
• объединяемые земли должны попадать под одну и ту же категорию, однако в некоторых случаях допускается разный формат разрешенного использования – это обуславливается тем, что собственнику предоставляется возможность самостоятельной установки вида для образованного объекта недвижимости;
• объединяемые территориальные наделы должны располагаться в пределах одного муниципального образования;
• участки земли, находящиеся во владении граждан на правах бессрочного пользования или наследуемого владения, могут быть объединены только в случае, если у них один единственный владелец;
• если на участках расположены любые объекты строительства, то их нужно сохранить в том же виде, как и при проведении процедуры;
• образованный участок не должен ни при каких обстоятельствах препятствовать возведению новых объектов строительства;
• новая территория не должна приводить к изменению границы или к ее вклиниванию в пределы других земель;
• мероприятие не может противоречить нормам действующего федерального законодательства.

Процедура объединения земельных участков и документы для ее оформления

Для объединения земельных участков, каждый из них должен быть официально зарегистрирован в ГКН, а также в реестре собственности на объекты недвижимости. Регистрация должна быть подкреплена соответствующей документацией. Объединяемые участки должны иметь одинаковое целевое назначение и общие черты.

Перечень необходимых документов:

• Документы о праве собственности (государственный акт о праве владения (пользования), договор аренды, свидетельство) и наличие кадастрового номера.
• Документы, подтверждающие появление собственнических прав (договор купли-продажи, свидетельство о праве унаследования, договор о дарении, мене или пожизненном содержании, решение исполнительных властей или суда, а также местного совета, распоряжение администрации и т.д.).
• Личные документы собственника (пользователя) участка: гражданам — копия паспорта (первая и вторая страница и прописка) и кода ИНН; юридическим лицам — свидетельство про регистрацию, копия Устава и свидетельства плательщика налога и справка из ЕГРПОУ.
• Если участок застроен, то документы, подтверждающие, что у строений есть зарегистрированные собственники.
• Для земель, не имеющих сельскохозяйственного назначения, — справка о подтверждении адреса.

Если участок расположен в черте садового участка, то потребуются документы от его руководителей (справка с номером участка, акт садового общества, свидетельство, подтверждающее регистрацию, копии Устава, удостоверения плательщика налогов, справка садового общества из ЕГРПОУ).

Порядок объединения участков будет проходить следующим образом:

• написание у нотариуса заявления о согласии с объединением, подписание договора с землеустроителями;
• изготовление документации, ее согласование;
• получение выписки из ГКН и свидетельства о праве собственности.

Кадастровые работы

Кадастровые работы проводятся для определения и уточнения расположения земель и их границ, а также для создания документации на эти участки. Все работы, проводимые кадастровой службой при образовании новых ЗУ, разделяются на две группы:

• инженерно-технические мероприятия на местности;
• юридическое оформление.

На основании геодезических работ на ЗУ составляются:

• межевой план;
• технический план;
• акт обследования.

Первый этап обычно занимает всего несколько часов.

Обработка данных и оформление документации может продолжаться от нескольких недель до одного месяца. В это время подготавливается пакет документов для предоставления в органы кадастрового гос. учета. Итогом всех проведенных на территории работ является возможность формирования ЗУ, его оформление и проведение с ним сделок.

Заключение инженера

Межевой план ЗУ может содержать пункт «Заключение кадастрового инженера». Этот пункт является обязательным в случае:

• выявления несоответствий реальных границ смежных ЗУ или населенных пунктов их кадастровым обозначениям;
• уточнения действительных границ ЗУ;
• необходимости добавочного обоснования проведенных кадастровых работ.

Текст заключения должен содержать:

• связно изложенную информацию о выявленных несоответствиях;
• рекомендации по их устранению.

Выводы кадастрового инженера являются важным пунктом документа на участок, так как могут быть использованы в суде в качестве доказательства, если возникнет спор о границах ЗУ.

Смотрите образец здесь.

Оформление документов на землю, начиная с момента формирования участка, следует проверять очень тщательно, чтобы в процессе эксплуатации участка не появились проблемы и не пришлось «замораживать» стройку или отдавать часть огорода соседу по даче.

https://youtube.com/watch?v=GjkgwQWyCkY

Если собственников несколько

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемый земельный участок.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

Статья 244 Гражданского кодекса. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Основные понятия

Угодье (надел) – часть поверхности, включая почвенный слой. По ст. 5, п. 2 он имеет четко удостоверенные и описанные в законном порядке границы, включая и земли, покрытые поверхностными водами.

По ст. 261, п. 2 ГК РФ надел включает в себя три составляющих: почва, водоемы замкнутого типа, лес, растения.

По общему правилу, недра – это владение государства. Они не относятся к земельным наделам. Но в N 2395-1 ФЗ от 1992 года указано, что разрешена добыча полезных ископаемых владельцем, правообладателем, если эта деятельность производится для личных потребностей. Глубина разработки – не более пяти метров.

Участок как правовая единица, отвечает критериям:

• кадастровый идентификатор: это присвоенный наделу уникальный номер, по которому его можно найти среди похожих участков;
• размер;
• населенный пункт, где находится земля;
• целевое предназначение;
• ВРИ;
• тип права на участок;
• обременения: это ограничения в праве собственности, наложенное на участок, обычно временного характера (например, ипотека или арест, публичный сервитут);
• наличие объектов недвижимости, связных прочным образом с земельными наделами.

Эти параметры земли позволяют идентифицировать надел в качестве юридической единицы.

Сроки и стоимость объединения

Процедура межевания участков может занять порядка одной недели. Вы обращаетесь к специалисту, он выезжает на место, производит все замеры и документально оформляет свое решение. Если оно включает в себя несоответствия и недостатки, которые нужно исправить, то процедура составления межевого плана может затянутся на определенный срок, в зависимости от ситуации.

После подачи заявления в муниципальные органы, у государственных служащих есть срок в 10 дней на рассмотрение вашего запроса. Учитывая то, что муниципалитет будет подавать запросы в другое ведомство, срок рассмотрения документов может увеличиться на два рабочих дня. Стоит учитывать календарный план (праздники и выходные) при планировании сроков оформления.

Если говорить о стоимости процедур, то межевание земельного участка рассчитывается индивидуально, в зависимости от площади земли и дополнительных обстоятельств. Чтобы узнать о нюансах межевания подробнее, обратитесь в проектную организацию для расчета стоимости работ. В Московской области услуга межевания сегодня стоит минимум 10 тыс. руб.

На разных этапах оформления вы также можете обратиться с юристу за консультацией, это все тоже будет стоить денег. Цены на юридические услуги зависят от региона и статуса организации, в которую вы обращаетесь.

Правовые споры, возникающие при объединении земель

Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ.

Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление.

Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:

• обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
• обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.

Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения.

Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время.

Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.

Судебная практика по решению споров

Обратимся к судебной практике по решению споров, возникающих при объединении земельных участков.

Мнение эксперта
Фролов Дмитрий Викторович
Юрист-практик с 10-летним опытом. Специализация — уголовное право. Эксперт в области права.

Фрунзенским районным судом Ярославля в первой инстанции было принято решение по иску трех граждан. Они обжаловали решение местной администрации.

У данных граждан в общей долевой собственности находился дом. По факту дом располагался сразу на трех земельных участках.

Здание было огорожено забором, и поэтому установились естественные границы участка. Администрация отклонила просьбу об объединении земель, ссылаясь на то, что невозможно определить всех их собственников.

Судейская коллегия, изучив доводы сторон, пришла к выводу, что согласия собственника дома, который снялся с регистрационного учета и долгое время не проживает там, не требуется. Поэтому своим решением суд отменил отказ местной администрации и обязал объединить земли.

В качестве еще одного примера приведем решение Нуримановского районного суда. Сложилась следующая правовая ситуация: истцу безвозмездно в собственность местной администрацией был передан земельный участок.

В последующем оказалось, что эта земля разделена на два независимых участка. Истец обратился в администрацию для объединения ЗУ бесплатно, так как разделены они были без его ведома и согласия.

Администрация МО согласилась с доводами гражданина и поручила кадастровому центру провести работы по объединению. Данный орган отказал истцу в проведении работ бесплатно, после чего последний обратился в суд.

Суд, выслушав доводы сторон, пришел к выводу, что объединение земельных участков должно произвестись за счет истца, однако, разъяснив ему право обратиться с иском к местной администрации для взыскания уплаченных сумм, так как данная ситуация произошла именно вследствие их ошибки.

Солнечногорский городской суд Московской области в первой инстанции рассмотрел дело об установлении площади объединенного земельного участка. Из-за ошибки кадастровой палаты участок невозможно поставить на кадастровый учет и присвоить ему адрес, а также определить его границы.

Суд, рассмотрев доводы сторон, решил, что кадастровая палата обязана устранить допущенные ею нарушения и определить площадь земли. Решение суда является основанием для постановки на кадастровый учет участка и возмещения истцу понесенных им расходов и издержек.

Подводя итог, следует отметить, что при объединении земельных участков необходимо четко следовать всем требованиям закона и защищать свои права в случае их нарушения. Суды в большинстве случаев становятся на сторону истцов только в том случае, когда органами государственной власти и местного самоуправления допущены явные ошибки и нарушения.

Когда два (или несколько) смежных земельных участка соединяются в один, в официальном государственном кадастре появляется новый участок, а объединенные смежные перестают существовать как объекты недвижимости.

Объединение земель с разными видами разрешённого использования

Если собственник соберёт пакет необходимых документов и подаст их в регистрирующий орган, ему откажут в проведении это процедуры. Изначально, перед заинтересованным лицом стоит задача — перевести один из территориальных наделов в иную категорию.

Для этого заинтересованному гражданину придётся обратиться в муниципалитетный орган и заполнить заявительную форму по представленному сотрудниками образцу. В нём отражается просьба о включении территориального надела в иной вид целевого использования. Если это ходатайство не противоречит законодательным нормативам, она будет принята к рассмотрению с последующим вынесением того или иного решения. Изменения будут внесены в росреестр.

После проведения этих действий, последовательность дальнейших шагов ничем не отличается от обычного процесса по слиянию территориальных наделов с одинаковым целевым использованием.

Постановление об объединении земель

После подачи заявления в местный управляющий орган, назначается комиссия по выяснению возможности объединения территориальных наделов. Затем решение передаётся на рассмотрение в архитектурный муниципалитетный отдел. После осуществления этих действий, специалисты приступают к созданию проекта постановления о слиянии территориальных наделов. Который находится в рассмотрении городского совета заседания и предоставляется главе местной администрации на подпись.

Завершающий этап — получение разрешения на слияние земель и последующее присвоение новому участку фактического кадастрового адреса. Постановление выдаётся на руки заинтересованного лица при личном обращении. Не посредством электронной почты и иными методами. Если будет озвучено отрицательное решение, уведомление отправят через почтовое отделение. Или так же отдадут в руки. Ждать письмо необходимо в течение недели с первого дня обращения.

Если полученное решение от местного управляющего органа, субъекту, показалось, не аргументированным или предвзятым. Тогда он может обратиться в судебную инстанцию вместе с исковым заявлением. Его написание стоит доверить лицензированному юристу из-за недостаточности опыта и юридической не подкованности. Также даст несколько бесплатных советов, как лучше поступить в данной сложившейся ситуации.

Право собственности на новообразованный участок

После выполнения процедуры слияния 2 и более смежных территориальных наделов образуется 1 полноценный земельный участок. Предыдущие утрачивают своё юридическое существование. Его необходимо зарегистрировать в кадастровой палате и получить соответствующие на него свидетельства.

Могут возникнуть следующие права в отношении формы владения объединённым территориальным наделом:

• Если участок объединялся в один у одного собственника. После их объединения полученный участок также переходит на праве собственного владения к собственнику изначальных земель.
• При объединении земельных участков, которые принадлежат разным собственникам, образуется долевое право.
• Каждый из владельцев может стать обладателем новообразованного участка. Если было объединение земель, находящихся в общем владении у разных субъектов.
• После того как была полностью завершена процедура по слиянию наделов, необходимо зарегистрировать свои права на распоряжение земельным участком.

Повторная выдача свидетельства происходит по упрощённой схеме. От заинтересованного лица требуется предоставление следующего пакета документации:

• личный паспорт обращающегося субъекта;
• акт о слиянии земель;
• правоустанавливающие документы на территориальную единицу;
• согласие от иных собственников.

Объединение земельных участков — распространённая процедура на сегодняшний день. В законодательных актах чётко прописаны условия и последовательность выполнения слияния территориальных наделов. Успешность процедуры зависит от наличия документов и привлечения лицензированного специалиста. Далее этот участок необходимо зарегистрировать через росреестр или обратиться в МФЦ.

В принципе, чтобы объединить смежные территории, которые имеют разные или одинаковые категории по целевому использованию, необходимо учесть и материальные затраты. Владельцам нужно будет оплатить пошлину в счёт государственный казны за регистрацию прав собственности на новообразованную территориальную единицу. После чего оплатить услуги специалистов по проведению установки земельных границ. Если обращаться к муниципальному кадастровому инженеру, платы не потребуется. Пользование услугами частного специалиста влечёт за собой дополнительные расходы.

Перераспределение

Между органами госвласти и самоуправления возможно перераспределение земли в определённых случаях.

1. Все перераспределяемые земли не пребывают в частном пользовании или собственности, не находятся в ведении органов власти, интересы третьих лиц на них не распространены (кроме сервитута). Органы, между которыми распределяются земли, заключают соглашение, исключением является ситуация, когда участок находится в ведении одного органа – он может тогда единолично принять решение.
2. Часть земель, подпадающих под распределение, принадлежит государству или муниципалитету, а остальные земли не принадлежат никому и не обременены.
3. Перераспределяет земли один орган, в ведении которого находятся все эти земли.

Основаниями являются соглашения между субъектами, единоличное решение, проект межевания. Все границы территорий должны быть уточнены и утверждены.

Случаи, когда может происходить перераспределение участков, принадлежащих федерации, муниципалитету и находящихся в частном владении:

• проведение комплексного развития территории для того, чтобы привести границы наделов в соответствие с составленными проектами межевания;
• перераспределение наделов с целью выравнивания их границ – производится только при расширении участков, что принадлежат частным владельцам;
• распределение земель между частными владельцами – осуществляется также с условием расширения границ наделов вплоть до максимального размера;
• появилась необходимость изъять земли для нужд местности или государства.

Основаниями служат договоры между владельцами перераспределяемых участков, также на эти участки нужны документы из Ростреестра. Кроме того, органы власти предоставляют счёт, на основании которого проводится доплата за то, что участок увеличился.

Для перераспределения готовится проект межевания земель или схема, отображающая расположение надела.

Муниципалитет и госорганы могут также передать в собственность надел бесплатно. Перечень случаев бесплатной передачи земли исчерпывающий. Получить участок без оплаты, к примеру, могут многодетные граждане, религиозные и благотворительные организации.

Переход права собственности урегулирован законодательством. Перераспределение земель допускается только при соблюдении всех условий и на законных основаниях, подтверждённых необходимыми документами.

⚡ Почему они появляются?

Причины появления коллизий можно разделить на две большие группы – объективные (иногда их называют естественными) и субъективные.

К объективным причинам можно отнести активное развитие общественных отношений и общую консервативность правовых норм, не успевающих за динамикой отношений. В результате появляется необходимость изменить или дополнить правовые нормы, регулирующие те или иные общественные отношения, но коррективы вносятся несвоевременно. Возникает противоречие между ранее действующими юридическими нормами и потребностями нового правового оформления изменившейся ситуации.

Также к объективным причинам появления коллизий относится существование нормативно-правовых актов, которые были приняты в разное время, в разной общественной обстановке, и при этом уже устаревшие акты оказались неотмененными.

К субъективным причинам относятся недостаточный уровень профессиональной подготовки сотрудников правоприменительных органов, размытость правотворческих полномочий государственных органов и отдельных должностных лиц, общий невысокий уровень правовой культуры, размытость при формулировании юридических предписаний и т. д. В результате один и тот же вопрос решается субъектами права по-разному.

Вы лично сталкивались с юридическими коллизиями?

Нет, вообще впервые услышал(а), что такое бываетДа, вместе с юристами пришлось кропотливо разбираться в вопросеДумаю, все эти коллизии простых людей не касаются