Оценка технического состояния зданий и сооружений. гост р 53778-2010. здания и сооружения. правила обследования и мониторинга технического состояния

ГОСТ обследования зданий и сооружений

Нормативной основой для контроля степени безопасности эксплуатации зданий и сооружений, а также для осуществления проектных работ по повышению степени безопасности зданий и сооружений является ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Данный акт регламентирует порядок и определяет периодичность технического обследования состояния зданий и сооружений, в целях защиты интересов граждан в вопросах, обеспечивающих безопасность эксплуатации недвижимого имущества.

Обследование технического состояния зданий и сооружений определяет фактическое техническое состояние строительной конструкции и выявляет ее скрытые изъяны. На основании данных, полученных в результате проведенного мониторинга, делаются выводы о допустимости или недопустимости дальнейшей эксплуатации объекта.

Согласно ГОСТ 31937-2011 установлена периодичность обследования зданий и сооружений:

не позднее, чем через два года после ввода в эксплуатацию;
раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации, и раз в пять лет для зданий, которые полностью или частично подвержены неблагоприятным факторам, таким как функционирование в сейсмически активных районах или в условиях повышенной влажности, и пр.
по окончании нормативного срока эксплуатации;
при обнаружении дефектов и деформаций;
после аварий и стихийных бедствий;
в случае изменения назначения постройки;
по предписанию надзорных органов;
по желанию собственника.

Проверки, проводимые регулярно, в соответствии с ГОСТом называют периодические. В случае, если есть основания предполагать, что здание нуждается в ремонте проводятся предупреждающие проверки. По желанию владельцев недвижимости, в целях недопущения потерь, сохранения работоспособного состояния проводятся добровольные проверки.

Кроме того, ГОСТ 31937-2011 различает «комплексное обследование технического состояния здания» и «общий мониторинг технического состояния зданий и сооружений», устанавливает требования к ним.

При комплексном обследовании, в отличие от обычного, изучают также теплоизоляционные, акустические, свойства здания и состояние коммуникаций.

Мониторинг предполагает частичное изучение объекта. Объем исследования определяет заказчик.

Комплекс работ

В стандартном случае работы по обследованию проходят в три этапа:

подготовительный этап (сбор и анализ документации, формулировка технического задания);
визуальное обследование;
детальное (инструментальное) обследование.

Последнее требуется в том случае, если предыдущие два этапа выявили проблемные моменты, требующие дополнительного обследования. В результате обследования делается заключение, куда входит присвоение категории объекту недвижимости и рекомендации по ремонту.

Подготовительный этап

На этапе подготовительных работ производится изучение объекта по планам и чертежам, материалам инженерно-геологических исследований и предыдущих экспертиз. Необходимо также приблизительно предположить, в каких условиях происходит эксплуатация здания, каким нагрузкам оно подвергается в ходе работы и насколько описанные в документации конструкции могли повредиться за прошедшее время.

На этой же стадии устанавливается объем и вид работ, формулируется техническое задание. Компания-подрядчик составляет ряд вопросов, на которые необходимо ответить в результате проведения экспертизы. Например, разрешается ли возвести на этом месте какое-либо сооружение? Можно ли продолжать эксплуатацию здания? Какие меры по ремонту и укреплению здания надлежит принять?

Действия в случае отсутствия документации

Если отсутствует проектная или строительная документация, проводить экспертизу, разумеется, можно, но задача, стоящая перед специалистами усложнится. Процедуру придется проводить в полном объеме, что может увеличить ее стоимость.

Во-первых, потому что придется производить все замеры и составлять чертежи. При наличии чертежей можно предварительно ознакомиться с размером и формой сооружения, сложностью конструкций и т.д.

Во-вторых, в документах может отображаться иная информация, например, о том, как строилось здание, его возраст, каким оно подвергалось ремонтам, менялась ли нагрузка на опоры. Возможно, этот участок подвергался пожарам или наводнениям и т.п. Информацию придется узнавать в процессе обследования отдельных элементов конструкции либо опрашивая старожилов.

Визуальный осмотр

Этап предварительного обследования предполагает выезд на объект, осмотр с фиксацией, в том числе, фотографической. Объект промышленной недвижимости изучается на предмет дефектов или повреждений. Кроме того, оценивается соответствие планов и чертежей натуре.

Если выявлены трещины, коррозия, переломы конструкций, объекту требуется детальное обследование. Специалисты обговаривают с заказчиком объем и методику дальнейших работ, призванных уточнить степень отклонения элементов сооружения от нормы. Ставятся сроки экспертизы, уточняется цена, подписывается протокол.

Детальное изучение

Самый сложный этап – детальное или инструментальное обследование здания, на котором для поисков дефектов и повреждений применяется специальное оборудование. Какие-то замеры проводятся на местности. Как было сказано выше, это метод неразрушающего контроля.

Для некоторых испытаний берутся пробы, которые увозятся в лабораторию и проходят там тестирование.

Рулетками производятся линейные измерения здания.
Отвесы проверяют вертикальность сооружения.
Ультразвуковой метод позволяет находить скрытые трещины.
Тепловизор помогает исследовать теплоизоляцию.
Шумометры проверяют шумоизоляцию.
Вибрографы позволяют измерить вибрации конструкции.
Весы используются для определения массы грузов.
Пресс испытывает образцы бетона и кирпича на сжатие.

Кроме того, существует оборудование, позволяющее измерять морозостойкость, плотность, влагонепроницаемость материалов, установить радиационный фон и многое другое. Данные анализируются, в результате чего делаются выводы о состоянии сооружения, его способности выдерживать нагрузки и скорости его разрушения.

Строительная экспертиза: кто и как ее проводит

Как мы уже выяснили, строительно-техническая экспертиза — это целое научное исследование по узкой строительной проблематике. Соответствующими должны быть и требования, предъявляемые к эксперту, поскольку от него как непосредственного исследователя зависит «чистота» проводимых измерений и фиксируемых фактов, их обобщение, интерпретация и сделанные выводы. Вот эти требования:

1. Профессиональная экспертная организация, проводящая экспертизу, должна являться членом СРО — саморегулируемой организации (см. Федеральный закон от 1 декабря 2007 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»). СРО проверяет наличие всех необходимых условий для полноценного проведения работ и выдает соответствующий допуск. В целом экспертная деятельность лицензированию не подлежит, однако эксперт должен иметь документы, подтверждающие наличие высшего образования и опыта работы в строительной сфере. Специализация эксперта должна соответствовать специфике объекта экспертизы.

2. Эксперт должен владеть научными методиками, уметь проводить экспериментальные исследования и иметь для этого доступ ко всем необходимым средствам и условиям их проведения.

3. Лабораторные исследования должны проводиться только специализированной лабораторией, имеющей сертификат аккредитации строительной лаборатории.

4. Представитель экспертной организации должен обладать навыками, необходимыми для представления результатов экспертизы в суде.

Понятно, что если для досудебной экспертизы участниками строительного конфликта выбираются экспертные организации, устраивающие обе стороны, то судебные эксперты выбираются и назначаются судом. Суд руководствуется следующими критериями:

• Цена. • Скорость проведения экспертизы. • Наличие документов, свидетельствующих о достаточном опыте и квалификации экспертов.

Приоритеты, которыми руководствуется суд при назначении экспертов, еще раз свидетельствуют в пользу крайней желательности досудебного решения строительных конфликтов.

Процесс проведения СТЭ

Экспертная организация (или эксперт) проводит СТЭ в соответствии с действующими строительными нормами и правилами. Результатом проводимых действий является экспертное заключение.

Для проведения СТЭ экспертной организацией может использоваться следующий перечень документов:

• данные о заказчике и объекте СТЭ; • сертификаты и паспорта на примененные строительные материалы и изделия, соответствующие рабочему проекту, условиям строительства и эксплуатации объекта СТЭ; • исполнительную документацию, включая общий и специальный журналы работ, акты освидетельствования скрытых работ, исполнительные геодезические съемки; • проектно-сметную, конструкторскую, эксплуатационную, ремонтную, другую архивную документацию по объекту СТЭ; • проект производства работ, технологические карты и схемы; • образцы материалов (при необходимости) или фрагменты конструктивных элементов; • договор страхования строительного риска; • договор строительного подряда; • акты приемки-сдачи выполненных работ.

Перечень и объем исходных данных и документации для проведения СТЭ уточняется в зависимости от объекта экспертизы и видов градостроительной деятельности.

Эксперт может запросить дополнительную документацию по объекту экспертизы

Важно помнить, что, если речь идет о судебной экспертизе, документы могут быть запрошены только через суд, тогда как при досудебной экспертизе — в свободном режиме общения с заказчиком

Сама процедура проходит следующие этапы:

1. Постановка судом вопроса перед экспертом. 2. Подача ходатайства о назначении экспертизы в суд. 3. Вынесение судом определения о назначении экспертизы. 4. Ознакомление эксперта с материалами дела. 5. Назначение осмотра объекта экспертизы. 6. Осмотр объекта. 7. Подготовка заключения эксперта. 8. Сдача заключения в суд.

Первую часть материала — «Строительная экспертиза: когда и зачем она нужна» — читайте здесь. Публикация подготовлена на основе руководства экспертной группы VETA, полная версия которого доступна на сайте компании.О компании Экспертная группа VETA (ООО «Оценочная ) была создана в 1999 году и на сегодняшний день входит в топ-100 крупнейших оценочных компаний России по версии рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»). ЭГ VETA — официально аккредитованная оценочная организация крупнейших российских банков: Сбербанка, Альфа-банка, Газпромбанка и Металлинвестбанка. Гражданская ответственность компании застрахована с лимитом ответственности 200 млн рублей. Среди клиентов ОК «ВЕТА» — «Билайн», Tele2, «Ростелеком», ОАО «ГАЗ», КЭС-холдинг, «Газпром», «Транснефть», «Росатом», РЖД и т.д.

Законодательное регулирование вопроса

СТЭ является одним из видов инженерно-технических экспертиз. Она проводится на основе знаний из области строительства объектов, технологий и особенностей производства стройматериалов, проектирования зданий и т.п.

Согласно ФЗ О государственной судебно-экспертной деятельности, экспертиза может проводиться специалистами в данной области, причём работающими и в государственных учреждениях, и в коммерческих организациях.

Лучше работать с специализированными компаниями – они предоставляют услуги более высокого качества, гибкие сроки выполнения, возможность проследить за деятельностью специалистов, непредвзятое отношение к любой стороне разбирательства.

Экспертиза назначается по инициативе заинтересованного лица и утверждается решением суда. После того, как было решено провести строительную экспертизу, суд и эксперт могут совершать следующие действия.

Суд	Эксперт
Привлечь компетентное юридическое либо физическое лицо для проведения экспертизы	Получить сведения о деле, необходимые для проведения обследования
Поставить перед ним задачи и вопросы, которые должны быть решены при проведении исследования	Если потребуется, он может запросить у суда дополнительные материалы
Потребовать письменное заключения эксперта о проведенном исследовании. Суд оценит его значимость и определит, может ли оно быть надёжным доказательством в судебном разбирательстве	Имеет право самостоятельно выступить с инициативой о необходимости увеличить масштабы исследования, если он считает, что это требуется для принятия справедливого судебного решения
Вызвать эксперта в суд для уточнения по вопросам, касающимся заключения	Подаёт в суд итоговое заключение. В некоторых случаях он может отказаться от предоставления заключения (к примеру, если предоставленные ему материалы не помогают в составлении конечной оценки)

Какие цели технического обследования зданий

Любое сооружение должно соответствовать строительным и эксплуатационным нормам. Безопасность и надежность – самые важные характеристики в этом аспекте. Учитывая, что здания постоянно подвергаются температурным, климатическим, технологическим и другим воздействиям, со временем появляются дефекты.
Они проявляют себя в виде повреждений и деформаций разного масштаба. Из-за таких негативных факторов сокращается уровень прочности и безопасности зданий, нарушается несущая способность, включая
уменьшение эксплуатационного срока.

Комплексное обследование инженерных сетей, фундамента и технического состояния зданий позволяет выяснить характеристики и эксплуатационные качества с целью принять объективное решение о ремонте, модернизации или прекращении пользования.

Исходя из этого, можно выделить следующие цели такой экспертизы:

анализ технического состояния на момент обследования;
определение «слабых» мест: дефекты, повреждения, деформации, поломки;
контроль отклонений от проектной документации и технических норм;
расчет и анализ нагрузок на несущие стены;
исследование физико-механических свойств материалов конструкций;
детальное исследование степени физического износа здания.

Обследование является обязательным при проведении реконструкции, после аварийных ситуаций, в случаях возникновения сомнений в дальнейшей эксплуатации при обнаружении деформаций и дефектов конструкций

Важно получить данные
экспертизы фундаментов и при возобновлении строительства после продолжительного перерыва. Работы проводят по техническому заданию от
заказчика.

Как правильно сформулировать задачу для экспертной компании — 4 главных вопроса эксперту

Главная задача любой экспертизы — создать документ, который будет иметь силу в суде или других инстанциях.

Остальные задачи зависят от пожеланий заказчика. Правильные вопросы помогут вам получить правильные ответы.

Вопрос 1. Какова стоимость выполненных работ?

Такую задачу ставят, если у заказчика появились сомнения в честности подрядчика и достоверности его смет. Тогда экспертной компании нужно будет выяснить реальную стоимость выполненных работ. Для этого эксперт исследует использованные строителями материалы и технологии.

Вопрос 2. Какие из видов работ выполнены некачественно?

Эксперту можно заказать анализ выполненных работ на предмет их качества. В этом случае оценщики займутся обнаружением разного рода дефектов, нарушений технических норм и правил, проведут анализ корректности применения стройматериалов и правильности монтажа.

Вопрос 3. Какую сумму должен компенсировать недобросовестный подрядчик?

Если подрядчик не выполнил работы, завысил цены или поработал недостаточно качественно, то сумму компенсации выясняет эксперт по результатам специальных исследований.

Эту сумму он обозначает в отчете, на основании которого можно обратиться в суд или другие инстанции за возмещением.

Вопрос 4. Какие отступления найдены в ходе экспертизы?

Когда подрядчик нарушает условия договора, это нужно официально подтвердить или доказать. Сделать это момжет оценочная компания. Эксперт исследует объект, найдет отступления и обозначит их в отчете.

Об основных задачах строительно-технических исследований расскажут в этом видео.

Требования к эксперту

Выбор эксперта вызывает не меньше сложностей, чем выбор экспертной организации.

Основное требование к оценщику в сфере строительства – наличие у него любого высшего образования. Однако помимо этого, у него должны быть специальные познания в требуемой экспертной области.

Под специальными познаниями подразумевается наличие у человека документа о прохождении курсов по строительной экспертизе или сертификата с правом проведения вышеупомянутого исследования.

Эксперты назначаются официальным приказом по организации с описанием их полномочий в порядке, установленном экспертной компанией. Для проведения оценки назначается один или несколько экспертов и руководитель группы.

Организация вправе привлекать специалистов сторонних организаций для участия в исследовании промышленной безопасности опасных производственных объектов.

Работы по экспертизе и обследованию зданий и сооружений

Визуальное обследование — оценка технического состояния здания по внешним признакам, т.е. без применения методов неразрушающего и разрушающего контроля, а также без проведения поверочных расчетов. Как правило, в ходе визуального обследования выявляют отступления от проектной документации, и, в случае необходимости, делается вывод о необходимости проведения детального обследования.

1	осмотр — выявление дефектов и повреждений (отколов и раковин, вертикальных и наклонных трещин, мокрые и масляные пятна, трещины от коррозии арматуры, деформации элементов, отсутствие болтов или заклепок, трещины в сварных швах, протечки кровли, отсутствие гидроизоляции);
2	выполнение замеров, необходимых для описания конструкций (габаритные размеров, определение шага несущих элементов, определение высот этажей, ширина площадок опирания);
3	определение технического состояния строительных конструкций по внешним признакам;
4	составление дефектной ведомости на поэтажных планах и фасадах;
5	фотофиксация основных дефектов и повреждений;
6	разработка программы проведения детального обследования (при необходимости) и составление заключения по результатам предварительного обследования.

Детальное обследование — экспертиза технического состояния здания или сооружения по анализу данных инструментальных испытаний, лабораторных исследований и поверочных расчетов. По результатам детального обследования даются выводы и разрабатываются рекомендации по дальнейшей безопасной эксплуатации, необходимости усиления, а также о возможности проведения реконструкции, перепланировки или капитального ремонта.

1	обмерные работы — составление поэтажных планов, разрезов, фасадов и узлов;
2	выборочные вскрытия железобетонных конструкций — определение количества рабочей арматуры, ее диаметра, толщины защитного слоя, глубины карбонизации бетона;
3	вскрытие отдельных узлов строительных конструкций для определения их соответствия проекту и нормативным требованиям, определение геометрических размеров опорных элементов, обследование сварных швов;
4	устройство (откопка) шурфов — обследование фундаментов и грунтов оснований, отбор проб грунта для лабораторных исследований, откопка шурфов — единственный метод для полноценного обследования фундаментов и грунтов оснований. Проведение геофизического обследования поможет получить только частичную информацию (глубина заложения, наличие выступов), но не отобразит точные геометрические размеры, состояние кладки и раствора, коррозию арматуры, трещины и деформации, наличие гидроизоляции;
5	проведение инструментальных испытаний — определение прочностных характеристик конструкций. Как правило, применяется ударно-импульсный метод, ультразвуковое обследование и отрыв со скалыванием — для железобетонных и каменных конструкций. Для металлических конструкций проводится отбор образцов для испытаний на растяжение и отбор стружки для химического анализа;
6	составление фактической расчетной схемы, уточнение нагрузок и проведение расчетов. Поверочные расчеты проводятся с целью определения несущей способности конструкций с учетом выявленных дефектов и повреждений, а также устанавливается возможность изменения нагрузок, проведения реконструкции или капитального ремонта;
7	составление карты дефектов и повреждений, дефектной ведомости и подтверждение фотофиксацией. Карта дефектов в полном объеме отражает существующее техническое состояние и необходима при дальнейшем проведении капитального ремонта или реконструкции;
8	составление технического заключения с выводами о состоянии здания или сооружения, необходимости проведения ремонта или усиления и возможности дальнейшей безопасной эксплуатации.

В каком случае будут штрафные санкции?

Следует помнить, что промышленный объект является местом работы большого количества людей, поэтому к экспертизе следует относиться особенно ответственно. Угроза для здоровья и жизни людей повышается, когда на объекте присутствуют опасные химические соединения, тяжелое оборудование, высокие температуры и т.п. Если документация не приведена в порядок или не была своевременно осуществлена экспертиза, нарушителям грозит административное наказание.

Граждан могут оштрафовать на сумму 2000-3000 рублей. Должностным лицам грозит штраф в десятикратном размере или дисквалификация от полугода до года. Юридическому лицу придется платить штраф от 200.000 до 300.000 рублей, либо его деятельность будет приостановлена на срок до 90 суток.

Итак, экспертиза промышленной недвижимости – это очень важная комплексная процедура, позволяющая обеспечивать безопасность людей, работающих на предприятии.

Какая проектная документация подлежит экспертизе

Чтобы выяснить, какая проектная документация подлежит анализу в рамках экспертизы, следует обратиться к положениям ст. 49 ГрК РФ. Тщательный анализ данного раздела нормативного документа показывает, что требование об обязательном проведении экспертизы распространяется на большинство строительных проектов. Исключение из данного правила составляют лишь некоторые небольшие здания. Например, к ним относятся жилые дома этажностью менее трех и коммерческие помещения площадью менее 1500 кв. м. Остальные категории объектов должны проходить процедуру анализа на соответствие требованиям действующего законодательства.

Строительно-техническая экспертиза при определении оценочной стоимости объектов

Хищение имущества (также касается хозяйственных дел о взыскании и гражданских дел о возмещении материального ущерба).

Расследование (рассмотрение) дел данной категории всегда вызывает необходимость определения оценочной стоимости строительных объектов, сооружений, отдельных строительных конструкций или инженерных коммуникаций, которые, как правило, некоторое время эксплуатируются или на которых не закончены строительство. При этом следует конкретно указать, по состоянию на какой период и какую именно стоимость здания или сооружения необходимо определить — восстановительную, остаточную или действительную.

Под действительной стоимостью здания понимается денежная сумма, за которую имущество может быть продано в данном населенном пункте или местности.

Восстановительная стоимость — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта (из тех же материалов, по такому же проекту т.п.), которая определяется способом укрупнения показателей. По этому методу стоимость объекта рассчитывается исходя единичного показателя (одного квадратного метра общей площади или одного кубического метра строительного объема) здания-аналога в результате перемножения этой стоимости на количество таких единичных показателей в объекте.

Остаточная, стоимость — стоимость объекта с учетом его физического износа на момент определения стоимости.

Для определения оценочной стоимости нужна техническая документация, а именно:

технический паспорт БТИ на здание или сооружение с характеристиками конструктивных элементов и указанием строительных материалов;
инвентаризационное дело на объект исследования;
год ввода объекта в эксплуатацию.

В случае расследования дел о хищении имущества, которое произошло на объектах, с начатым строительством, или на находящихся в эксплуатации незначительный период времени (не более двух лет), возникает необходимость определения соответствия фактической стоимости предоставленной сметной документации (завышение или занижение).

Поскольку в строительстве на территории РФ в разные периоды времени существовали не только разные системы ценообразования, но и различные денежные единицы, необходимо четко указать, на какой период времени и в какой денежной единице нужно определять стоимость здания, сооружения.

из суммы основной заработной платы рабочих;
стоимости строительных материалов;
стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов, с учетом основной заработной платы машинистов.

В случае, если ставится вопрос об определении фактической стоимости строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ, рассчитывается общая стоимость, которая включает и стоимость работ, и стоимость строительных материалов, и стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов.

В этой связи в вопросах, которые ставятся на разрешение экспертизы, необходимо указывать общую стоимость или ее составляющие.

Отдельно следует отметить важность проведения визуального обследования объекта исследования. Невозможность обследования в натуре отдельных конструкций зданий и сооружений иногда невозможно без разрушения объекта, например:

Невозможность обследования в натуре отдельных конструкций зданий и сооружений иногда невозможно без разрушения объекта, например:

исследование физического состояния деревянных балок перекрытия — без демонтажа подшивки потолка или покрытия пола;
гидроизоляции фундаментов — без шурфования — может послужить приблизительному определению физического состояния конструкции (сооружения), наличия или отсутствия отдельных элементов зданий и как следствие — приблизительной оценке стоимости, прочности и надежности.

При невозможности обследования в натуре отдельных видов строительно-монтажных работ, т.е. определение объемов и качества выполненных работ, относящихся к категории скрытых, последние определяются согласно документам, которые должны быть составлены во время строительства в соответствии с законодательством — действующими государственными строительными нормами.

Заключение

Подведём итоги, друзья.

Мы выяснили, что:

независимая строительная экспертиза нужна при спорах с подрядчиками и застройщиками, причинении ущерба и некачественном оказании строительных и ремонтных услуг;
строительная экспертиза используется в суде как доказательство;
существует три основных вида строительной экспертизы;
при выборе компании нужно обратить внимание на ее репутацию и выполненные проекты.

Желаем вам, чтобы строительные и ремонтные работы проходили в вашей жизни без проблем и перерасходов! Мы будем рады обратному отклику — оставляйте комментарии и ставьте оценки.

Автор статьи: Log_Alex