Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме в 2021 году

Сложности и проблемы в капитальном ремонте

Проектирование и проведение капремонта должно учитывать меры безопасности к выполнению работ. Поэтому нужно внимательно отнестись к выбору проектировщика и подрядчика, соблюдение строительных нормативов и правил. Заказчик может столкнуться со следующими проблемами и рисками:

неправильное определение перечня и характера работ, когда фактически будет иметь место реконструкция;
нарушение требований к оформлению проекта и проведению работ на объекте;
отсутствие у подрядчика или проектировщика полномочий на выполнение работ (например, если подрядчик не состоит в СРО, а также не указал профильные виды деятельности по ОКПД);
ненадлежащее качество выполненных работ со стороны подрядчика;
превышение объема работ и показателей сметы.

Указанные нарушения могут повлечь финансовые потери, необходимость устранять недоделки, искать нового проектировщика или подрядчика. Если в ходе строительных работ будет допущено нарушение правил безопасности, можно столкнуться с претензиями надзорных органов.

Объекты недвижимости

К недвижимости относятся объекты, которые характеризуются такими признаками, как долговечность, материальная ценность и стационарность. Это означает, что такое строение не может быть перенесено на другое место без разрушения, здание приносит пользу владельцу и имеет физические характеристики, ценность которых можно определить в денежном выражении, а также обладает сроком службы не менее 15 лет.

Понятие и классификация сооружений

Прежде всего, объекты недвижимости можно поделить на рукотворные и нерукотворные. Ко второму типу относятся земельные участки, а к первому — всевозможные строения.

Строения, в свою очередь, делятся на здания и сооружения:

Согласно (ОК 013–94) здание — это построенный по архитектурному проекту объект, который люди используют для жизни, работы, отдыха, производства материальных ценностей, хранения вещей и предоставления различных услуг населению. Строения этого вида имеют стены, крышу и все необходимые коммуникации.
Сооружения — это объекты недвижимости, спроектированные для технических целей. К ним относятся мосты, эстакады, нефтяные скважины.

Другая классификация делит недвижимость на коммерческую и жилую. Внутри каждого из этих видов существуют деления объектов по разным признакам. Например, среди объектов жилой недвижимости выделяют городские и загородные дома.

Классификации коммерческой и жилой недвижимости уместнее рассматривать применительно не к целым строениям, а к помещениям, которые, будучи отдельными частями зданий, могут использоваться в различных целях.

Строения, предназначенные для проживания

Определение этого объекта недвижимости дано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Согласно законодательству, такое помещение должно быть изолированно и пригодно для проживания людей в течение длительного срока. В российском праве имеется ряд законодательных актов, утверждающих санитарные и технические нормы, которым должно соответствовать жилое помещение. К ним относятся:

№ 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.
№ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 (в ред. от 22.08.2004).
Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 «Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании» (в ред. постановлений от 6.02.2004 № 51, от 17.11.2004 № 648).

Помещение считается жилым, если характеризуется признаками:

подходит для проживания в течение длительного срока;
является изолированным;
по всем признакам подходит под определение недвижимого имущества;
в законном порядке признано жилым.

Классификации жилых помещений:

По виду здания, в котором находятся, жилые помещения делятся на общежития, квартиры и дачи, пригодные для проживания в течение всего года.
По способу использования подразделяются на постоянные и предназначенные для проживания в течение относительно недолгого срока, т. е. временные.
По типу жилые помещения могут быть как простыми квартирами, комнатами, так и отдельными домами и др.
По основаниям, на которых люди пользуются недвижимостью, жилье может быть предоставлено по договору социального найма, по коммерческому найму, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, по праву собственности, как служебное и т. д.

Нежилые объекты

Помещение, которое по каким-либо причинам не подходит под определение жилого, относится к категории нежилых помещений. Оно отличается следующими признаками:

изолированно от других помещений;
зарегистрировано как объект недвижимости в соответствии с № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015);
является частью здания;
имеет конкретный адрес (о том, как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете, определяющий нахождение объекта по конкретному адресу, читайте тут);
состоит в нежилом фонде;
имеет целевое назначение, исключающее использование в качестве постоянного жилья.

Классификации нежилых помещений:

По характеру использования нежилые помещения делятся на основные и вспомогательные. Последние служат для обеспечения нормального функционирования основных площадей. В здании бизнес-центра к основным помещениям относятся собственно офисы, а к вспомогательным — холл, коридоры, туалеты и т. д.
По назначению нежилые помещения подразделяются на производственные и непроизводственные (школы, детсады, больницы, магазины, химчистки, кинотеатры, объекты коммунального хозяйства и др.).

Хотите узнать больше о правилах пользования и владения нежилой недвижимостью? Читайте наши статьи о том, как в нежилом помещении:

поселиться и прописаться;
оформить процедуру раздела;
сделать перепланировку, переустройство и реконструкцию.

Что такое капитальный ремонт здания

Характеристики объекта капитального строительства могут ухудшаться в результате естественного износа, нарушения правил эксплуатации, воздействия природного характера или при чрезвычайных обстоятельствах. Чтобы устранить угрозу разрушения объекта, восстановить или улучшить характеристики конструкций, проводится капитальный ремонт. Решение о проведении капремонта может приниматься собственник или застройщик, обслуживающая организация, арендатор.

Порядок и основания для проведения ремонта будут отличаться, в зависимости от вида объекта. Например, для многоквартирных домов капремонт проводится в рамках государственной программы, а его финансирование происходит за счет бюджетных средств и взносов жильцов. Специальные нормы предусмотрены для сроков планового капремонта общественных и административных зданий.

Фонд капитального ремонта

Купля-продажа

Поиск нужных людей

Внимание! Зачастую продажа коммерческой недвижимости затягивается на долгое время, так как найти покупателя на нее не так просто.

Это касается и поиска недвижимости потенциальным покупателем – среди огромного количества предложений в интернете сложно найти актуальные и соответствующие описанию. Успех зависит от выбранного собственником способа реализации поиска.

Самостоятельно

Единственный плюс такого способа продажи в отсутствии каких-либо комиссионных, которые придется оплатить посреднику.

При самостоятельной продаже присутствуют такие минусы:

самостоятельное составление размещение, актуализация текста или поиск объявлений;
консультирование по телефону, самостоятельный обзвон продавцов;
организация показов помещения, планируемого к продаже или сдаче в аренду;
организация юридического сопровождения при оформлении сделки.

Через агентство

Привлечение агентства имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Плюсы заключаются в следующем:

поиск продавца будет осуществляться по актуальной базе недвижимости;
агенство берет на себя все сопутствующие продаже действия.

Справка. Размещение объявлений, консультирование покупателей, показы, сбор и оформление сделки входит в обязательства агентства.

Минусы: высокий процент комиссии за услуги.

Залогом быстрой и выгодной продажи станет соблюдение следующих правил:

Необходимо произвести правильную оценку продаваемого объекта. Для этого проводится маркетинговое исследование состояния рынка.
Неадекватно завышенная цена уменьшает шансы на продажу, а слишком низкая приведет к потере дохода продавца.
Рекламная кампания по продаже офисного здания должна включать в себя все возможные информационные средства.

Оценка

Перед продажей офисов обязательно проводится оценка, определяющая его основные характеристики.

При оценке учитываются следующие критерии:

Особенности самого здания, близость к транспортным развязкам, наличие парковки.
Ближайшая инфраструктура.
Возможный доход от недвижимости, окупаемость.
Риски при продаже.

Документы для оформления

Без набора обязательных бумаг оформление сделок невозможно.

Перечень необходимых документов следующий:

Свидетельство о праве собственности на недвижимость.
Выписка из БТИ о кадастровой стоимости имущества.
Кадастровый паспорт с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ.
Правоустанавливающие документы на землю под зданием, если продается отдельно стоящий объект.
Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Согласие супруга/супруги продавца на продажу имущества, если оно является совместно нажитым.
Платежная квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.
Если в сделке участвует юридическое лицо, то дополнительно предоставляются:
1. учредительные документы организации;
2. выписка из ЕГРЮЛ;
3. свидетельство регистрации ЮЛ и постановки его на учет в ФНС.;
4. документы, подтверждающие одобрение сделки главным управлением организации.

Важно! Список требующихся документов может варьироваться в зависимости от региона заключения сделки.

Составление договора

В договоре должны быть обязательно оговорены основные моменты сделки.

В документе обязательно указывается следующее:

Полное описание офисного помещения или здания, включая его стоимость.
Способ и порядок оплаты.
Указываются документы, которые выступают основанием для продажи недвижимого имущества.
Данные обеих сторон договора.
Обязательно указывается, совершалась ли перепланировка помещений и когда.
Обязанности сторон.

Регистрация в Росреестре

После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель обязаны зарегистрировать его в государственном реестре. Для этого необходимо подать договор, оригиналы и копии всех документов, которые требовались для его заключения в ответственный государственный орган. Предварительно должна быть уплачена пошлина, которая составляет около 1,5% от суммы сделки. Регистрация, как правило, производится в течение месяца.

Госпошлина в размере около 1,5% от суммы сделки, уплачивается в равных долях участниками сделки.
НДФЛ в размере 13%, если продавец – физическое лицо и владеет имуществом менее трех лет.
Юридическое лицо уплачивает налог на прибыль в размере 13%, при этом налог рассчитывается из разницы между суммами покупки и продажи имущества.

Предписания для сооружений, не включенных в фонд жилья

Различают два вида нежилой недвижимости: отдельно стоящее здание и коммерческая площадь в жилом доме. Чтобы иметь возможность совершать юридические действия с таким помещением, собственнику необходимо соблюдать ряд требований, предъявляемых к нему в зависимости от расположения.

Коммерческие объекты, расположенные в доме

Запрещается использовать встроенную коммерческую площадь в жилом здании под размещение цехов промышленного производства, торговых точек боеприпасами или пиротехникой, а также для складирования взрывоопасных и горючих жидкостей, газовых баллонов и т.п.
У коммерческого помещения обязан иметься обособленный вход от остальной части жилого здания, а также парковка со стороны проезжей части дороги.
Обязательно наличие противопожарных преград, разделяющих нежилую часть от жилой.
Места для сбора мусора располагают не менее 25 м от жилого дома, детской площадки.
Систему бытовой и производственной канализации разделяют от хозяйственной канализации дома, а водоснабжение присоединяется к централизованному водопроводу.
Вентиляция объектов в многоквартирных жилых зданиях должна быть автономной.
Необходимо, чтобы объект находился на первом этаже или на втором, если внизу также находится нежилое помещение.
Требуется, чтобы фасад коммерческой недвижимости совпадал с архитектурным обликом всего сооружения.

Общественные площади в отдельно стоящем здании

Если производится строительство отдельно стоящего здания, сначала согласовывается пакет документов с органами пожарного надзора по выбору площади под строительство.

Кроме этого, при расположении площади общественного назначения в здании, где не проживают люди, должны соблюдаться определенные требования:

Территория должна быть благоустроена: площадь, примыкающая к складским и производственным помещениям, должна быть покрыта асфальтом, остальная ее часть – озеленена.
Если площадь объекта превышает 100 м2, он должен быть оборудован вторым входом.
Если в здании больше пяти этажей, необходимо наличие лифта.
Объект не должен размещаться внутри зданий, относящихся к памятникам культурно-исторического наследия.
Здание должно иметь капитальные стены и коммуникации. Для торговых помещений наличие капитальных стен не обязательно, так же, как для складских – наличие коммуникаций.

Обоснование проводимых работ

Особое внимание следует уделить вопросам обоснованности проведения ремонтных работ. Согласно п

6 ст. 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации учреждения должны обеспечивать техническое обслуживание зданий, сооружений, их эксплуатационный контроль и текущий ремонт.

Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений осуществляется в период их эксплуатации путем периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах – техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Внеплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований.

Для проведения указанных осмотров учреждению следует создать комиссию, а их результаты нужно отражать в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В данных документах должны содержаться оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтных работах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

Основанием для проведения ремонтных работ должны служить акты осмотра имущества и дефектные ведомости (дефектные акты) (Письмо Минфина РФ от 04.12.2008 № 03-03-06/4/94). С целью проведения осмотров в учреждении необходимо сформировать комиссию или назначить ответственных лиц. В дефектной ведомости целесообразно показать следующие сведения:

идентификационные данные объекта основных средств (инвентарный номер, краткую характеристику объекта, место его расположения и т. д.);
выявленные дефекты и недостатки;
перечень необходимых работ для приведения объекта основных средств в рабочее состояние;
подписи членов комиссии, проводящих осмотр.

Вместе с тем, по нашему мнению, целесообразно утвердить формы документов в учетной политике учреждения. В качестве примера можно использовать акт о выявленных дефектах оборудования, который составляется по форме ОС-16, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 № 7.

Ремонтные работы могут проводиться как силами работников учреждения (в рамках исполнения ими своих должностных обязанностей), так и с привлечением сторонних организаций. Напомним, что привлечение сторонней организации должно осуществляться в соответствии с процедурами, предусмотренными федеральными законами от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон о контрактной системе) и от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Капитальный ремонт простым языком

Даже при использовании качественных материалов и современных технологий строительства, конструкции и оборудование здания не могут сохранять первоначальные характеристики вечно. Ухудшение характеристик, износ и повреждения стен, перекрытий, иных элементов здания может привести к полному или частичному обрушению, создает угрозу безопасности граждан и имущества. Чтобы устранить такие проблемы, собственник должен своевременно провести капитальный ремонт.

Проведение капремонта может быть связано со следующими обстоятельствами:

нормативный или естественный износ, когда продление срока эксплуатации объекта зависит проведения планового ремонта;
необходимость заменить или восстановить поврежденные конструкции и элементы объекта капстроительства;
принятие решения об улучшении характеристик зданий и отдельных элементов, в том числе при применении более долговечных или современных материалов;
устранение замечаний надзорных органов, если в ходе проверки выявлено ненадлежащее состояние конструкций.

В зависимости от оснований, проведение капремонта может носить плановый или внеочередной характер. Например, внеочередные или срочные работы могут потребоваться при повреждениях от стихийных бедствий.

Капитальный ремонт юридическим и техническим языком

Законодатель относит капитальный ремонт к одному из видов градостроительной деятельности. Проводится он только на объектах капитального строительства – МКД, общественных и административных зданиях, производственных сооружениях и объектах незавершенного строительства. Не проводятся такие работы на временных постройках, павильонах, киосках и иных аналогичных строениях.

Понятие капитального ремонта объекта капстроительства, а также общие требования к его проведению, закреплено в Градостроительном кодексе РФ. Вот что включает в капремонт статья 1 ГрК РФ:

замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих конструкций;
замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов;
замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели элементы, и (или) восстановление указанных элементов.

Комплекс работ, которые предстоит провести застройщику или подрядчику, может существенно отличаться. Поэтому проводится обследование здания и его отдельных элементов, составляются дефектные ведомости и акты, проводятся расчеты. Эти документы и сведения будут учтены при подготовке проекта капремонта, выборе подрядчика и заключении договора.

Комментарий специалиста. Проектная документация на капремонт может предусматривать проведение переустройства и перепланировки, работы на внутренних площадях и фасадах. Точный перечень работ будет зависеть от решения заказчика, фактического состояния объекта.

Чтобы заранее учесть все требования к проведению работ, необходимо быть уверенным в опыте и квалификации проектировщика и подрядчика. Наша компания предлагает полный комплекс услуг по подготовке проекта капремонта, его согласованию в уполномоченных органах (при необходимости).

Что выгодней: приобретение или съем?

При открытии собственного бизнеса любой предприниматель задумывается о том, что же выгодней – купить офис или арендовать его?

Главным плюсом приобретения помещения является то, что собственник сам принимает решения по организации пространства, ремонту, перепланировке. Минусом здесь выступает факт вынужденных затрат, которые, которые можно было бы направить в бизнес, а также долгосрочная окупаемость. Кроме того, это приобретение в собственность ограничивает мобильность бизнеса.

Привлекательность аренды в отсутствии необходимости вложения больших средств, что подходит для начинающих бизнесменов. Возможность сразу же начать работу, не занимаясь ремонтом или подготовкой помещений. Среди минусов аренды основным остается постоянный рост стоимости. а также ограничения по внесению изменений в само помещение.

Здания и помещения коммерческого типа можно использовать не только под офис. Существуют такие виды коммерческой недвижимости, которые можно использовать под гостиницу или хостел, а также под магазин. Подробную информацию об этом вы найдете на нашем сайте.

Порядок действий

Порядок действий заявителя

Подает заявление по форме и необходимые документы в Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга (Комитет, КИО) с помощью доставки через ящик для корреспонденции или посредством почтового отправления по адресу Комитета: 191144, г. Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А.
В случае принятия решения о предоставлении Объекта без проведения торгов в аренду, безвозмездное пользование в порядке предоставления государственной преференции получает в трех экземплярах договор аренды по форме или форме или договор безвозмездного пользования по форме на бумажном носителе и сопроводительное письмо по форме.
В случае принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления получает уведомление заявителю о приостановлении срока рассмотрения заявления по форме.
В случае принятия решения об отказе в предоставлении Объекта без проведения торгов в аренду, безвозмездное пользование в порядке предоставления государственной преференции получает уведомление заявителю об отказе по форме.

Основания для отказа в предоставлении государственной услуги:

Государственная преференция не соответствует целям, указанным в части 1 статьи 19 Федерального закона №135‑ФЗ.
Наличие решения Межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, утвержденной распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга от 10.01.2017 №1‑р «О создании межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт‑Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях» (Распоряжение №1‑р), (Комиссия) о возможности отнесения Объекта к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома/нежилого здания.
Наличие перепланировки Объекта (изменены внешние границы Объекта), сведения о которой не внесены в ЕГРН.
Объект фактически занят третьими лицами без правоустанавливающих документов.
Наличие судебного спора в отношении Объекта.
Наличие решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт‑Петербургу (УФАС) о даче согласия на предоставление государственной преференции в форме предоставления указанного в заявлении Объекта в аренду или безвозмездное пользование по ранее поступившему заявлению.
Наличие решения Комитета либо вступившего в законную силу решения суда, предусматривающего иной порядок распоряжения Объектом.
Наличие задолженности заявителя по сделкам, заключенным с Комитетом.
Наличие задолженности заявителя по налогам, сборам, пеням, штрафам, процентам.
Наличие ранее поступившего предложения об ином порядке предоставления Объекта во владение и(или) пользование (от исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга, государственных унитарных предприятий Санкт‑Петербурга, государственных учреждений Санкт‑Петербурга.
Наличие отказа Комитета финансов Санкт-Петербурга (КФ) в предоставлении государственной преференции в форме предоставления Объекта в безвозмездное пользование.
Объект обременен обязательственными правами третьих лиц.
Наличие отказа УФАС в предоставлении государственной преференции в форме предоставления Объекта в аренду или безвозмездное пользование.

Основания для приостановления государственной услуги:

Наличие включенного в повестку дня заседания Комиссии вопроса о возможности/невозможности отнесения Объекта к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома/нежилого здания.
Наличие направленного заявления в УФАС о даче согласия на предоставление государственной преференции в форме предоставления указанного в заявлении Объекта в аренду/безвозмездное пользование по ранее поступившему заявлению.
Направление запроса на выполнение кадастровых работ в отношении Объекта кадастровым инженером, осуществляющим кадастровую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, либо с юридическим лицом, в качестве работника которого кадастровую деятельность осуществляет кадастровый инженер на основании трудового договора с таким юридическим лицом, на основании государственного контракта в случае, если Объект является частью объекта недвижимости и ранее не был учтен в ЕГРН (при отсутствии документов, необходимых для кадастрового учета Объекта).

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
- торговые;
- производственные;
- складские;
- коммунально-бытовые;
- объекты общепита;
- офисные;
- медицинские;
- образовательные;
- спортивные;
- свободного назначения и т. д.
Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
- основные;
- вспомогательные;
- обслуживающие;
- коммуникационные;
- технические.