Как правильно выбрать подрядчика для строительных работ

Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности

Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.

Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.

Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.

Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:

обеспечение строительной готовности отдельных конструкций, видов работ и всего объекта для осуществления своей деятельности субподрядными организациями;
непрерывное и своевременное финансирование работ;
ведение различных видов учета – оперативного, бухгалтерского и статистического;
подготовка и передача субподрядчику необходимой для него части проектно-сметной документации;
приемка оконченных комплексов монтажных и строительных работ, в том числе освидетельствование скрытых, и оплата их в соответствии с заключенными договорами;
обеспечение субподрядных организаций изделиями, материалами и оборудованием в точном соответствии с календарными графиками поставок и выполнения отдельных процессов;
координация и взаимосвязь действий всех субподрядчиков, задействованных в реализации проекта;
участие в проведении проверок, проводимых государственными специальными органами надзора, объективное пояснение качества и правильности монтажа оборудования, отстаивание интересов заказчика;
участие в промежуточных и итоговой приемке и комплексных проверках.

Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.

Оформление сотрудничества

Для плодотворного сотрудничества с подрядчиком важно обозначить основные условия, подобрать специалистов с высокой квалификацией и опытом контроля над различными объектами. При оформлении сотрудничества важно придерживаться следующей последовательности:

При оформлении сотрудничества важно придерживаться следующей последовательности:

Постановка задачи. Каждый проект является уникальным. Он включает и типовые задачи, и выполнение строительства и ремонта с индивидуальными решениями

Важно подготовить подробную проектно-сметную документацию. Готовится комплект документов с требованиями, точным техническим заданием.

Поиск и отбор подрядчика

К поиску подрядчика можно приступать после подготовки документации. В этом случае можно приступить к переговорам по реализации текущего проекта.

Заключение договора. Каждая из сторон вносит предложения и требования, готовится договор строительного подряда. Проставляются подписи, дата заключения соглашения.

В первую очередь выполняется проектирование, затем готовится проектная документация и смета. Только после этого можно приступать к строительным работам

Важно заключать договор в письменной форме. При этом лучше использовать не типовой бланк, а внести конкретные условия работы с детальным описанием

Как оценить добросовестность и квалификацию подрядчика?

После того, как вы определились с кругом потенциальных подрядчиков, следует провести их предквалификацию. На что нужно ориентироваться? Точных критериев (требований), по которым следует проводить проверку подрядчика, не существует. Заказчик должен установить их самостоятельно, исходя из специфики конкретного строительного проекта. Такими требованиями могут быть:

1. Регистрация компании в качестве юридического лица.

2. Наличие допусков СРО, лицензий, аккредитаций и сертификатов.

3. Сроки существования фирмы (не менее трех лет).

4. Опыт строительства или ремонта аналогичных объектов, подтвержденный документально (акты о приемке выполненных работ).

5. Наличие прибыли от деятельности компании за последние три года.

6. Объем выполненных работ за последний год должен составлять не менее половины объема предлагаемых работ.

7. Отсутствие компании в реестре недобросовестных поставщиков.

8. Наличие необходимой техники для выполнения работ.

9. Наличие квалифицированных ИТР и рабочих в штате компании.

10. Отсутствие или минимальное количество сезонных работников (гастарбайтеров).

11. Документальное подтверждение соблюдения сроков выполнения работ по завершенным строительным проектам.

12. Наличие положительных отзывов о качестве и сроках производства работ от заказчиков, наград, грамот.

13. Наличие системы менеджмента качества на предприятии.

14. Наличие системы входного контроля качества строительных материалов, изделий и конструкций.

15. Наличие собственной лаборатории неразрушающего контроля.

16. Отсутствие судебных разбирательств с заказчиками и надзорными органами.

17. Отсутствие задолженности перед налоговыми органами.

18. Наличие договора страхования гражданской ответственности в ходе осуществления строительной деятельности.

19. Наличие постоянных партнеров для выполнения узкоспециализированных работ.

20. Наличие банковской гарантии или поручительства.

21. Наличие собственного web-сайта.

22. Иные основания, исходя из специфики строительного проекта.

При проведении проверки важно не верить красивым буклетам и красноречивым россказням подрядчика. Ориентиром могут служить лишь документы, цифры и факты, которые заказчик всегда имеет право запросить у строительных компаний

Ошибочно полагать, что часть таких документов составляет коммерческую тайну и не может быть передана заказчику для ознакомления. Заинтересованный в получении заказа подрядчик непременно предоставит вам все необходимые сведения. В случае если подрядчик откажется от предоставления каких-либо документов, работать с ним не рекомендуется – видимо, ему есть, что скрывать. Важно допускать до коммерческого конкурса только те компании, которые наиболее полно удовлетворяют выставленным вами требованиям. Только так вы можете максимально оградить себя от непрофессиональных, неквалифицированных и нечестных подрядчиков.

Партнерский материал

Организация работ

Современное строительство — сложный механизм, который должен действовать непрерывно и синхронно. Все вопросы организации и контроль над выполнением задач ложится на генподрядчика, который несет полную ответственность перед юридическим лицом, заключившим с ним контракт. Чтобы получить генподряд на строительство, компания должна располагать укомплектованным штатом не только специалистов в строительной сфере, но и юристов, экономистов, бухгалтеров, инженеров по охране труда и сотрудников по работе с персоналом.

Процесс организации реализации проекта включает различные действия в таких сферах:

обеспечение проектной и технической документацией;
приемка выполненных субподрядчиками работ;
сдача определенного договором объема работ застройщику на предусмотренных договором этапах;
обеспечение снабжения;
организация противопожарных мероприятий;
охрана объекта и соблюдение контрольно-пропускного режима;
контроль над соблюдением техники безопасности;
организация инфраструктуры строительной площадки;
благоустройство территории;
организация быта и медицинского обслуживания персонала.

В зависимости от условий ведения строительства, при составлении договора генподряда на строительство объектов уточняются обязанности по организации производства работ, а также сметная документация, разрабатываемая на базе РСН, или НРР.

№4. Объявления на рекламных щитах и столбах

Разместить объявления о своих услугах на доске у подъезда, на столбе или на остановке – старый и хорошо проверенный способ продвижения своих услуг, который не нуждается в подробном описании. Несмотря на консервативность, эксперты уверены, что подобная реклама еще долго будет работать, а строительные компании убеждаются в ее эффективности на личном примере.

Преимущества:

небольшие вложения;
у потенциальных клиентов возникает впечатление, что мастер, предлагающий услуги, живет недалеко, а значит, с ним будет просто связаться;
возможность разместить рекламу в наиболее предпочтительных и выгодных районах, например, в месте расположениях новостроек.

Минусы:

есть вероятность, что объявление сорвут, закрасят, или конкуренты приклеят сверху свою рекламу

С другой стороны, это всего лишь вероятность, равно как и то, что объявление провисит долго;

крупный заказчик редко реагирует на подобные объявления;
ориентация на случайное внимание людей – нет гарантии, что потенциальный клиент заметит объявление.. Подобный вариант стоит посоветовать тем компаниям и частным мастерам, которые только начали свою деятельность, ведь вложения, по сути, минимальны, а шанс получить заказы присутствует

Подобный вариант стоит посоветовать тем компаниям и частным мастерам, которые только начали свою деятельность, ведь вложения, по сути, минимальны, а шанс получить заказы присутствует.

Более масштабный и современный вариант подобного продвижения – большой рекламный щит. Его имеет смысл размещать в районе только что построенных жилых кварталов.

Как искать подрядчика?

Теперь необходимо понять, каким же образом искать подрядчика. Давайте рассмотрим наиболее популярные способы поиска исполнителя работ, а также разберем положительные и отрицательные стороны каждого из таких способов.

1. Рекомендация знакомых

Данный способ является наиболее распространенным среди заказчиков. Каждый второй ищет подрядчиков среди своих знакомых или знакомых своих знакомых. У такого метода есть три больших недостатка. Во-первых, не всегда среди ваших знакомых может найтись тот, кто сможет порекомендовать действительно хорошую строительную компанию. Во-вторых, нельзя до конца быть уверенным, что подрядчика вам рекомендуют только потому, что он прекрасно знает свою работу, является порядочным и честным. Возможно, ваш знакомый просто хочет помочь своему родственнику получить хороший заказ. Также ваш знакомый может быть мотивирован материально, поэтому рекомендовать он будет не самого профессионального подрядчика, а того, кто заплатит больший откат. В-третьих, рекомендованная компания получает от заказчика больший кредит доверия и лояльности. Недобросовестные и нечестные компании, как правило, этим активно пользуются и начинают обворовывать заказчика, необоснованно завышая бюджет строительного проекта, или выбивать для себя иные преференции. Данный способ поиска подрядчика хорош лишь в том случае, если вы на 100% уверены в рекомендателе, а также спрашиваете с рекомендуемой компании в несколько раз строже, нежели с компании, найденной иными способами.

2. Интернет, газеты, журналы, буклеты

Преимуществами данного способа поиска являются широкий круг источников информации, разнообразность предложений, возможность охватить большую часть участников строительного рынка. Отрицательной стороной является, прежде всего, то, что вы получаете лишь ту информацию о компаниях, которую они сами считают нужным о себе сообщить. Такая информация зачастую искажена и не отражает реального положения вещей. Здесь действует принцип «Всяк кулик свое болото хвалит».

3. Форумы и выставки по строительной тематике

Неоспоримым преимуществом будет личный контакт с представителем строительной компании. Можно в режиме реального времени задать подрядчику интересующие вас вопросы, узнать об опыте компании, принципах их работы, технической оснащенности и т. д. Отрицательные стороны здесь те же, что и в предыдущем способе, плюс к этому не каждый строитель посещает подобные мероприятия, поэтому выбор подрядчиков на форумах может быть весьма скудным.

4. Профильные рейтинги

На подобных ресурсах можно оперативно получить аналитическую информацию об опыте работы, технической оснащенности, правоспособности, квалификации, добросовестности огромного количества средних и крупных строительных компаний. Информация собрана из множества источников, систематизирована, постоянно поддерживается в актуальном состоянии, сопоставлена с аналогичными показателями иных участников строительного рынка в виде рейтинга. Недостатком является то, что зачастую подобные рейтинги предоставляют информацию на возмездной основе и не являются объективными. Поэтому необходимо избирательно относиться к таким ресурсам и использовать только проверенные сайты, например, портал «Рейтинг строительных компаний (РСК)».

Как мы видим, способов поиска действительно много, каждый из которых имеет как положительные, так и отрицательные стороны

Важно помнить – идеального способа не существует. Именно поэтому очень важно перед тем, как рассматривать коммерческое предложение от конкретного подрядчика, провести его предварительную проверку – предквалификацию, тем самым выяснив, является ли он тем, за кого себя выдает

Риски заказчика и преимущества

Возведение нового жилого дома или промышленного объекта требует не только выбора необходимых ресурсов, но и контроля за строительным циклом. Можно выполнить работы самостоятельно или привлечь подрядную организацию.

Преимущества работы с подрядчиком по строительному договору:

Оснащение необходимыми инструментами и оборудованием	Высокую эффективность работы можно обеспечить благодаря привлечению качественного оборудования. Большинство современных инструментов обладают высокой надежностью, совмещают несколько функций.
Наличие кадров	Подрядные организации могут предоставить специалистов необходимой квалификации на различные участки работ. Они выполняют нужные операции, включая технически сложные процессы. Так, вместе с экскаватором-погрузчиком предоставляются услуги опытного оператора, имеющего нужную квалификацию и документы.
Ответственность	Именно на подрядную организацию возлагаются обязанности по безопасности и качеству работ. Подряд обеспечивает выполнение всего комплекса мероприятий, в том числе по технике безопасности и обеспечению рабочих средствами индивидуальной защиты.

Право заказчика предъявлять субподрядчику требования в связи с нарушением договора субподряда

При некачественном выполнении работы субподрядчиком или нарушении им сроков выполнения заказчик предъявляет требования, предусмотренные ст. ст. 715, 723 ГК РФ, к генеральному подрядчику, который несет ответственность перед заказчиком за последствия ненадлежащего исполнения или неисполнения субподрядчиком обязательств (п. 3 ст. 706 ГК РФ).

Однако в некоторых случаях более эффективным будет обращение с такими требованиями непосредственно к субподрядчику. Для того чтобы у заказчика была такая возможность, в договоре генерального подряда необходимо предусмотреть право заказчика предъявлять субподрядчику требования (претензии) в связи с нарушением субподрядчиком условий договора субподряда (абз. 2 п. 3 ст. 706 ГК РФ), например об устранении недостатков результата работы или возмещении ущерба, причиненного ненадлежащим выполнением работы субподрядчиком.

Пример формулировки условия:

Для исполнения данного условия в договор субподряда должна быть включена обязанность субподрядчика выполнить требование, предъявленное заказчиком.

Также право заказчика предъявлять субподрядчику требования (претензии) в связи с нарушением последним условий договора, может быть предусмотрено в трехстороннем договоре между указанными лицами и генеральным подрядчиком.

Если по условиям договора заказчик не вправе предъявлять субподрядчику требования, связанные с нарушением договора субподряда

Ответственность за последствия ненадлежащего исполнения субподрядчиком обязательств в соответствии с п. 3 ст. 706 ГК РФ будет нести генеральный подрядчик, в том числе возмещать убытки, которые возникли, например, в связи с устранением заказчиком недостатков результата работы или ликвидацией последствий аварии, пожара и т.п., случившихся по обстоятельствам, за которые отвечает субподрядчик.

Заказчик в свою очередь не вправе предъявлять требования о возмещении убытков, связанных с нарушением договора субподряда, непосредственно субподрядчику.

Кто это такие?

Подрядчик — физическое лицо или компания, которая делает заявки на проведение проектов, нанимает исполнителей при выигрыше тендера.

В некоторых случаях подрядчик непосредственно участвует в строительстве. Его главная задача — получить контракт на строительство жилых, нежилых и коммерческих объектов, нанять специалистов в разных областях строительства, следить за результатом.

Подрядчик отвечает за выполнение следующего:

организацию проведение строительно-монтажных работ;
обеспечение строительной площадки всем необходимым, включая материалы, персонал, оборудование;
возведение объекта или выполнение работы в определенные сроки;
сообщать заказчику об изменениях и уточнениях проектной документации, если это приводит к удорожанию процесса;
соблюдение договорных обязательств, строительных нормативов и технических регламентов.

Права и обязанности

При работе по официальному договору подрядчик имеет как права, так и обязанности. Они заключаются в следующем:

Права	Обязанности
Требовать уточнения сметы при увеличении расходов над плановыми	Обеспечение доступ на стройплощадку представителей контролирующих органов и заказчика
Получать оплату в полном объеме и в оговоренные сроки	Контроль качества стройматериалов
Рассчитывать на компенсацию при появлении дополнительных расходов	Проведение собственного контроля на соответствие требованиям инженерных изысканий, технических регламентов, проектной документации
Отказаться от устранения недостатков, если они напрямую не относятся к условиям соглашения, возникли по вине исполнителя или заказчика	Вести бухгалтерский учет и исполнительную документацию
Отказаться от операций, которые не относятся к сфере его деятельности	Приостанавливать строительные процессы при появлении у объекта признаков наследия
	Немедленно извещать заказчика и строителей об аварийных ситуациях
	Оперативно исправлять неточности и дефекты
	Направлять извещения о завершении не только всего строительства, но и отдельных его этапов

Ответственность по строительному договору подряда

В случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по договору, подрядчик несет ответственность. Она определяется на уровне законодательства и соглашения.

Ответственность наступает в следующих случаях:

нарушение обязанности о сотрудничестве, когда это предусмотрено соглашением;
не сохранение вверенного имущества;
не выполнено условие по качеству работы;
предоставлены некачественные строительные материалы и оборудование;
причинение умышленных убытков;
нарушения, допущенные в сфере безопасности строительных работ, охраны окружающей среды;
дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока.

При выявлении нарушений заказчик имеет право на:

устранение недостатков в разумный срок;
соразмерное уменьшение оплаты;
возмещение причиненных убытков.

Примерный рабочий план счетов (фрагмент)

-------------------------T-----T---------------------------------¬¦  Наименование счета    ¦Номер¦   Номер и наименование субсчета ¦¦                        ¦счета¦                                 ¦+------------------------+-----+---------------------------------+¦Налог на добавленную    ¦ 19  ¦1. НДС  по  субподрядным  работам¦¦стоимость по            ¦     ¦неоплаченным.                    ¦¦приобретенным ценностям ¦     ¦2. НДС  по  субподрядным  работам¦¦                        ¦     ¦оплаченным                       ¦¦                        ¦     ¦                                 ¦¦Основное производство   ¦ 20  ¦Затраты на  выполнение  работ  по¦¦                        ¦     ¦договору А <***>.                ¦¦                        ¦     ¦1.1. Затраты  на выполнение работ¦¦                        ¦     ¦собственными силами.             ¦¦                        ¦     ¦1.2. Затраты на выполнение  работ¦¦                        ¦     ¦с    привлечением    субподрядной¦¦                        ¦     ¦организации.                     ¦¦                        ¦     ¦2. Затраты на работы, выполненные¦¦                        ¦     ¦по договору Б <***>.             ¦¦                        ¦     ¦2.1. Затраты      на      работы,¦¦                        ¦     ¦выполненные собственными силами  ¦¦                        ¦     ¦                                 ¦¦Вспомогательное         ¦ 23  ¦1. Затраты    на     обслуживание¦¦производство            ¦     ¦производственного   оборудования,¦¦                        ¦     ¦используемого   при    выполнении¦¦                        ¦     ¦работ по договору А <***>.       ¦¦                        ¦     ¦2. Затраты     на    обслуживание¦¦                        ¦     ¦производственного   оборудования,¦¦                        ¦     ¦используемого    при   выполнении¦¦                        ¦     ¦работ по договору Б <***>.       ¦¦                        ¦     ¦                                 ¦¦Общепроизводственные    ¦ 25  ¦1. Общепроизводственные  расходы,¦¦расходы                 ¦     ¦непосредственно    связанные    с¦¦                        ¦     ¦выполнением работ   по   договору¦¦                        ¦     ¦А <***>.                         ¦¦                        ¦     ¦2. Общепроизводственные  расходы,¦¦                        ¦     ¦непосредственно    связанные    с¦¦                        ¦     ¦выполнением работ  по  договору Б¦¦                        ¦     ¦<***>.                           ¦¦                        ¦     ¦                                 ¦¦Общехозяйственные       ¦ 26  ¦1. Общехозяйственные     расходы,¦¦расходы                 ¦     ¦непосредственно    связанные    с¦¦                        ¦     ¦выполнением работ   по   договору¦¦                        ¦     ¦А <***>.                         ¦¦                        ¦     ¦2. Общехозяйственные     расходы,¦¦                        ¦     ¦непосредственно    связанные    с¦¦                        ¦     ¦выполнением работ   по   договору¦¦                        ¦     ¦Б <***>.                         ¦¦                        ¦     ¦                                 ¦¦Реализация продукции    ¦ 46  ¦1. Реализация работ  по  договору¦¦(работ, услуг)          ¦     ¦А <***>.                         ¦¦                        ¦     ¦1.1 Реализация работ, выполненных¦¦                        ¦     ¦собственными силами.             ¦¦                        ¦     ¦1.2. Реализация            работ,¦¦                        ¦     ¦выполненных     с    привлечением¦¦                        ¦     ¦субподрядной организации.        ¦¦                        ¦     ¦2. Реализация работ,  выполненных¦¦                        ¦     ¦по договору Б <***>.             ¦¦                        ¦     ¦2.1. Реализация            работ,¦¦                        ¦     ¦выполненных собственными силами  ¦¦                        ¦     ¦                                 ¦¦Расчеты с  поставщиками ¦ 60  ¦1. Расчеты   с      субподрядными¦¦и подрядчиками          ¦     ¦организациями                    ¦L------------------------+-----+----------------------------------

<***> Поскольку при составлении рабочего плана счетов до начала отчетного года невозможно предусмотреть, сколько договоров будет в течение года, то можно просто указать, что субсчета первого (второго, третьего и т.п.) порядка по мере необходимости открываются для каждого вида договора.

Особенности, связанные с охраной труда, которые следует учесть при оформлении договора с подрядчиком

Чтобы снизить риски ответственности за несчастный случай с работником подрядчика, многие заказчики разрабатывают собственные локальные нормативные документы (положения, стандарт предприятия и т. п.), касающиеся охраны труда и распределения ответственности между заказчиком и подрядчиком.

Если предстоит заключать договор с организацией на подрядные работы, необходимо обратить внимание на два момента. Первый: выбор подрядной организации и анализ ее соответствия предъявляемым требованиям

Первый: выбор подрядной организации и анализ ее соответствия предъявляемым требованиям.

Выбирая подрядчика необходимо провести анализ состояния охраны труда, промышленной и пожарной безопасности контрагента. Такой анализ проводится на основании представленных подрядчиком:

документации по организации охраны труда и безопасности проведения работ;
наличию необходимых допусков, разрешений и лицензий;
соответствию квалификации и необходимого обучения персонала, привлекаемого к выполнению работ (в соответствии с требованиями правил по данному виду работ);
организации первой медицинской помощи и действий при возникновении чрезвычайных ситуаций и др.

Второй: заключение договора с подрядной организацией на выполнение работ.

В договор подряда необходимо обязательно включать раздел об условиях и ответственности подрядчика за выполнение требований промышленной безопасности

Чем детальней будут описаны возможные риски, тем спокойнее будет себя чувствовать заказчик.

Подводя итог, можно сделать вывод, что при грамотном составлении договора подряда, подрядчик (субподрядчик) несет полную ответственность за охрану труда на объекте.

Совсем по-другому необходимо рассматривать данный вопрос, заключая договор подряда с гражданином

Здесь основными вопросами, на которые следует обратить внимание, являются:. Первый: порядок расследования несчастного случая со смертельным исходом

Первый: порядок расследования несчастного случая со смертельным исходом.

Тяжелые несчастные случаи и несчастные случаи со смертельным исходом в данной ситуации расследуются трудовыми инспекторами на основании заявления пострадавшего (ст. 227–231 ТК РФ, постановление Минтруда России от 24 декабря 2002 г. № 73 «Об утверждении форм документов, необходимых для расследования и учета несчастных случаев на производстве, и положения об особенностях расследования несчастных случаев на производстве в отдельных отраслях и организациях»). Заявителем могут выступать также члены семьи пострадавшего и (или) другие доверенные представители. При необходимости к расследованию могут привлекаться представители ФСС России и других контролирующих структур.

Второй: договор подряда может быть признан трудовым договором.

В ходе расследования несчастного случая трудовая инспекция может установить факты, которые свидетельствуют, что под видом гражданско-правового договора скрываются трудовые отношения. Тогда акт по результатам расследования и другие материалы инспектор направит в суд, где договор подряда может быть признан трудовым договором.

Ответственность сторон договора подряда

5.1. Виды и размеры ответственности генерального подрядчика и субподрядчика за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств устанавливаются гражданским законодательством РФ и договором строительного подряда.

5.2. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.

5.3. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.